대한민국 생존전략집

  목요일 점심마다 '부동산'이란 주제로 사람들을 웃기고 울리는 참 희한한(?) 프로그램이 있습니다. 바로 신사임당 님과 너나위님이 진행하는 '재태크 좀 아는 선배'라는 프로그램입니다. 매주 부동산 기사를 읽고 해석하는 방법과 같은 꿀팁뿐만 아니라, 부동산 때문에 고민에 빠진 수많은 사람들의 이야기를 들어주고 도와주는 프로그램입니다. 

https://www.youtube.com/watch?v=FMPAjzF5DYg 

  사연을 듣다보면 가슴 아픈 이야기가 참 많습니다. 잘못된 부동산에 갭투자를 했다가 우울증에 빠져버린 아버지 얘기, 예민한 사춘기 아이들을 혼자 키우는 싱글 맘의 내 집 마련 고민 등 부동산으로 인해 고통받는 사연을 듣다 보면 저도 모르게 눈가에 눈물이 고입니다. 그러다가도 '자본주의에는 감정이 없다'라는 매서운 현실이 무서워지기도 하지요. 

  이 번에 리뷰할 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'의 저자 너나위님은 평범한 직장인이 셨습니다. 그러다 부동산 투자를 통해 3년 만에 20억 자산가가 되셨습니다. 지금은 회사를 퇴직하고 '월급쟁이 부자들'이라는 유튜브 채널을 통해 많은 사람들이 경제적 자유에 도달할 수 있도록 돕고 있습니다. 저는 '몇 년 만에 얼마를 벌었다'라는 책의 내용을 좋아하지 않습니다. 하지만 너나위님의 책을 읽어보니, 이 분은 단순히 상승장에 운이 좋아 부자가 됐다기보다, 정석적인 부동산 투자를 통해 우직하게 자산을 축적하신 것이 느껴졌습니다. 그래서 책의 내용을 리뷰해 보고자 합니다.

1. 저평가 아파트를 구별하라

  너나위님은 먼저 (1) 절대적 기준과 (2)상대적 기준을 통해 저평가를 판단합니다. (1) 절대적 기준은 바로 전세비율입니다. 전세는 는 투기수요가 없습니다. 돈을 벌기 위해 전세를 여러 곳에 계약하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 전세에는 거품이 끼기 쉽지 않고 거의 실사용 가치를 반영합니다. 너나위님은 전세가율(전세가/매매가) 70% 이상의 아파트를 좋아합니다.

  (2) 상대적 기준은 여러 아파트 간의 가격을 비교하면서 판단합니다. 지금은 대세 상승장이라 입지에 따른 가격 차이가 명확합니다. 예를 들면 공덕 래미안이 확실히 강서구 염창 롯데캐슬보다 비싼 상태이지요. 당연한 거 아닌가라고 생각하시겠지만, 아파트 하락장 및 회복이 막 시작되는 시장에는 아파트 가격 간의 왜곡이 일어납니다. 2013년 당시에는 염창 롯데캐슬과 공덕 래미안의 가격이 같았습니다! 이럴 때는 무조건 서울 3도심에 가까운 공덕 래미안을 매수하는 것이 옳은 선택이었지요. 

  그렇기 때문에, 평소에 입지간의 위계를 잘 파악하고 계신다면, 상위 입지(공덕)와 하위 입지(염창)가 붙는 시점에 상위 입지가 저평가되어 있다는 것을 판단할 수 있습니다. 

2. 리스크 관리를 하자

  너나위님은 오래 살아남는 투자를 최우선으로 생각합니다. 2018~2019년에 수많은 빌라왕들이 파산하거나 비참한 결말을 맞이하신 것을 보셨을 것입니다. 아무리 돈을 많이 벌어도 마지막에 0을 곱하면 0이 됩니다. 그렇기 때문에 리스크 관리는 필수입니다.

  대한민국 역사상 수요가 받쳐주는 부동산의 전세가가 3~4년 이상 우하향한 적은 거의 없습니다. 즉 전세 2바퀴(지금은 1바퀴)를 버틸 수 있기만 하면  시장에서 살아남을 수 있습니다. 이에 너나위님은 신용+마이너스 통장 대출은 최후의 보루로 남겨둡니다. 혹시 모를 역전세를 대비하기 위해서 항상 현금성 자산을 준비하는 것이지요. 

  또한 현 전세가가 -20% 떨어질 경우에도 막을 수 있는 최후의 수단을 항상 생각해 놓으셔야 합니다.

3. 오르는 아파트를 찾는 너나위의 '체'

   소수를 찾아내는 에라토스테네스의 체처럼, 오르는 아파트를 찾는 너나위의 '체'가 있습니다. 2021년 3월 14일 오늘 기준으로 너나위의 체를 통해 투자할 아파트를 찾아보겠습니다.

(1) 전세비율이 70% 이상인 집

  부동산 지인 사이트에 들어가서 전세비율이 높은 순으로 정렬합니다. 전북, 강원, 충남, 충북, 전남이 눈에 띄네요. 저는 이중에 그나마 4차 산업혁명의 핵심인 반도체와 배터리(SK 하이닉스, LG 화학)가 있는 충북으로 선택했습니다.

충북 내에서는 청주시 중 서원구가 많이 저평가됐네요. 서원구에서 찾아보도록 하겠습니다.

(2) 도시 인구수의 1% 이상의 입주물량이 3~4년 이어지지 않는 지역

  부동산 지인의 수요/입주 탭에서 청주시의 공급을 파악합니다. 청주시의 인구 70만의 1%면 7천 정도이고, 7천 이상의 공급이 3~4년 이상 공급되지 않으므로 합격입니다.

(3) 미분양이 보합 내지 해소되는 상황일 것

부동산 지인의 지인 빅데이터 탭의 미분양을 확인합니다. 미분양이 다 해소됐네요. 합격입니다.

(4) 주요 일자리에 출퇴근 가능한 입지

  청주시 서원구 같은 경우, 산업지대로 자동차 20분 정도면 출퇴근 가능합니다. 수도권의 경우 지하철이 중요하지만, 지방은 대중교통이 불편해서 자차로 직주근접을 파악합니다. 

(5) 주위에 백화점, 마트, 병원 등이 가까운 입지

  서원구 가경동에 버스터미널, NC백화점, 병원 등이 있어 살기 불편하지 않습니다. 합격

(6) 학원가 및 학군이 있는 입지, 젊은 사람들의 비중이 높은 입지

  호갱노노 사이트를 통해 학원가를 찾습니다. 개신동에 학원가가 있고, 맘카페에 검색해보니 청주 내에서 개신동 학군도 좋은 평판을 얻고 있었습니다. 그래서 저는 청주 개신 푸르지오가 좋아 보이네요. 네이버 부동산에 검색해보니 전세 2억 2천만원이 세팅된 2억 6천만원짜리 매물이 있었습니다. 제가 여유자금만 있었다면 매수했겠네요 ㅎㅎ

(7) 매수는 비수기(6~8월, 12~2월), 매도 및 전세 세팅은 성수기(3~5월 9~11월)

  만약 전세 만기가 비수기에 잡힌다면, 처음에 계약할 때 전세 2년이 아닌 2년 3개월 등으로 계약하여 다음 전세 계약을 성수기에 할 수 있도록 합니다.

  책을 실제로 읽으면, 평범한 직장인이 셨던 너나위님이 어떻게 부동산 투자자로 거듭났는지에 대한 스토리, 본문에서 자세히 다룰 수 없던 여러 꿀팁들이 녹아져 있습니다. 시간이 나시면 실제 책을 읽어보시는 것을 추천드립니다. 마지막으로 너나위님의 추천 도서를 적으며 글을 마무리하겠습니다. 감사합니다.

1. 나는 부동산과 맞벌이 한다 - 너바나

2. 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 - 쏘쿨

3. 부동산 투자의 정석 - 김원철

4. 나는 마트 대신 부동산에 간다 - 김유라

5. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 - 이현철

6. 지방도시 살생부 - 김동우

  이번 글은 아마 국내 최초(?)로 부동산 투자와 4계절 포트폴리오를 접목한 글이 아닐까 싶습니다.(아닐 수도 있어요 ㅎㅎ) 지금까지 글을 따라 오신 분들이라면 4계절 포트폴리오의 여러 장점 중 하나는 바로 불황에 강하다는 점일 것입니다. 1) 4계절 포트폴리오 자체가 경제 위기에 강하도록 미국 국채 비중이 높고요, 2) 경제위기 때 원/달러 환율까지 오르기 때문입니다.

  위 그래프는 4계절 포트폴리오의 '달러'기준 수익율 입니다. 1998년 IMF 당시 환율이 900원대에서 2000원까지 올랐기 때문에 1998년 수익율은 15%가 아닌 거의 30%가 되었을 것입니다. 또한 2008년 금융위기 때에도 원/달러 환율이 900원대에서 1500원대 까지 올랐어서 위 표의 수익율보다 높은 4~5% 이상의 수익율을 얻을 수 있었을 것입니다.

  만약 우리가 4계절 포트폴리오로 우리 자산을 지키고 있었다면, 대한민국의 위기 상황에서 다른 자산가격이 떨어질 때 오히려 돈을 벌고 있었을 것입니다.

  아래 그래프는 서울 아파트 매매지수 입니다. 우리가 주목해야할 지점은 2가지 지점입니다. 1)1998년 imf로 1999년까지 부동산 시장이 박살이 났다가, 그 이후 2008년까지의 대세상승장. 2) 2008년 금융위기부터 2014년까지의 침체장이후 2021년 현재까지 이어진 대세상승장 입니다. 

  만약 부동산에 영끌이 되어 있는 상태라면 대외 변수 충격으로 인한 부동산 침체장시 적극적인 투자가 어려울 것입니다. 오히려 가지고 있는 부동산을 감당 못해 억지로 팔아야 할 수도 있습니다.

  반면 4계절 포트폴리오로 부동산 침체장 때 오히려 돈을 벌 고 있는 상황이라면, 저평가된 부동산을 줍줍하는 것이 더욱 수월하겠지요.

그래서 저는 다음과 같은 부동산 투자자분들에게 4계절 포트폴리오를 추천드립니다.

1) 다음 사이클을 노리는 무주택자

  현재 2021.2.4일 기준 지방 소도시, 경기도의 외곽인 양주 옥정, 동두천까지 집값이 오르고 있는 시점입니다. 양주 옥정 같은 경우 10년전 가격을 회복했다고도 하네요. 공통적으로 서울 3도심(광화문,강남,여의도)에 출퇴근이 불가능한 입지들입니다. 확실히 집값 상승의 초기 사이클은 아니지요. 2008년 부동산 사이클 끝자락에서 용인 대형들이 마지막 불꽃을 쏘아올리는 것을 기억해보세요.

  물론 전세 수급 및 공급 부족으로 인해 앞으로 상승장이 얼마나 갈지는 모르겠습니다. 자신이 부동산 고수라면 달리는 말에 올라타 수익을 보고 빠져나오실 수 있지만, 일반적인 투자자들은 잘못하면 물릴 수도 있는 시장입니다.

  그러신분들은 모은 돈을 현금으로만 들고있기보다, 4계절 포트폴리오로 돈을 안정적으로 불리시면서 기다리는 것도 한 방법입니다. 그 이후 부동산 침체장이 와서 아무도 부동산에 관심이 없을 때, 자신이 살 수 있는 1주택을 취득하시는 겁니다. 

  2010~2014 수도권 침체장때를 보면 왜 다들 그때 집을 안샀나 싶을 것입니다. 그러나 언론과 주변에서 모두 집 사는 걸 보고 미쳤다고 할 때 집을 살 수 있는 용기를 가지는 것은 어렵습니다. 그때 휘둘리지 않고 내집마련을 하기 위해서는 지금부터 부동산 입지 공부를 하셔야 합니다.

2) 상위 입지로 갈아타려는 1주택자

  1주택자분들의 주된 목표는 지금 사는 곳 보다 더 좋은 입지(일자리가 가까운 지역, 학군이 좋은 지역 등)로 갈아타는 것이라고 생각합니다. 지금과 같은 상승장에서는 아파트의 가치평가가 거의 정확하게 이루어 집니다. 예를 들면 강남구 평균 평당가격이 3700만원이고 마포구가 2500만원, 고양시 덕양구가 1400만원처럼 구분이 확실해집니다.

  하지만 침체장이 오면 아파트 가치평가의 왜곡이 일어납니다. 모두가 아파트에 비관적이기 때문이죠. 2013~2015년 당시 반포 자이 가격과 화곡 우장산 아이파크 가격이 6억정도 차이가 났습니다. 지금은 18억차이가 나네요.

 그래서 1주택자분들은 자신의 거주하고 있는 아파트와 갈아탈 아파트의 가격차이를 유심히 지켜보시길 바랍니다. 무주택자 전략과 마찬가지로 4계절 포트폴리오로 저축한 돈을 안정적으로 굴리고 계십시오. 시간이 흘러 부동산 시장이 침체할 때(즉 아파트 가격 차이가 붙을 시) 갈아타시면 되겠습니다.

  다음 글에서는 구체적으로 부동산 투자자들을 위한 4계절 포트폴리오 배분 비율을 공개하겠습니다. 감사합니다.

  자극적인 제목으로 찾아뵈어 죄송합니다만, 월천대사님의 글을 읽으며 가장 인상 깊었던 부분이라 제목으로 뽑아보았습니다. 누군가에게는 부동산이 매매 대상이 아니라 그저 live의 대상일 수는 있습니다.

  하지만 대다수의 사람들에게는 단순히 부동산 샀느냐 안샀느냐에 따라 자산격차가 적게는 수억 크게는 수십억까지 날 수 있는 굉장히 무서운 자산입니다.

  또한 부동산은 주식처럼 단순히 돈을 벌기위한 수단도 아닙니다. 내 가족의 안전과 삶의 질을 직결하는 요소이기도 합니다. 미국을 비롯한 전세계 국가들이 이번 코로나 위기를 극복하기 위해 돈을 무한정 찍어내고 있습니다. 이렇게 화폐가 남발될수록, 우량한 부동산과 주식의 가격은 장기적으로 오르게 될 것입니다.

  물론 언젠간 부동산 침체장이 찾아올것입니다. 그때 준비가 되어있다면 우량한 입지에 부동산을 사놓아서 자산가치를 크게 키울 수 있습니다. 

1) 2배의 법칙

  보통 실수요자 분들은 실거주 1채를 마련하고 투자에 나서는 경향이 있습니다. 월천대사님은 이런 생각에 반대합니다. 오히려 실거주는 임차로 해결하고, 매수는 상위 입지에 전세를 끼고 매수하는 것을 추천합니다. 그 이유는 바로 2배의 법칙 때문입니다.

  A급 입지와 B급 입지간의 가격차이가 대세 상승장 때 2배씩 차이납니다. 예를들어, 2014년에 반포자이가 12억, 영등포 푸르지오가 5억이었습니다. 지금 반포자이는 28억이고 영등포 푸르지오는 12억입니다. 입지 간 아파트 가격 차이가 2배로 벌어졌고, 앞으로도 그럴 것입니다.

  상위 입지일 수록 똑같은 배수로 오르더라도 그 절대값은 차이가 큽니다. 다음 대세 상승장에서는 반포자이는 50억, 영등포 푸르지오는 25억이 될 것이고 이전 16억 차이(28억-12억)보다 9억이나 벌어집니다. 따라서 인플레이션으로부터 자산을 효울적으로 지키기 위해선 실거주는 세들어 살더라도 1주택은 상승을 더 크게 할 수 있는 상위 입지로 해놓는 것이 필요합니다.

2) 미래 학군지를 찾아서

  또한 월천대사님은 기존 학군지와 미래 학군지를 구분합니다. 기존 학군지는 이미 모두가 알고 있는 대치, 목동, 중계입니다. 지난 상승장동안 대다수의 서울 신축아파트들이 2배씩 올랐는데, 위 학군지는 구축임에도 불구하고 2배씩 올랐습니다. 다만, 기존 학군지의 경우 가격이 높기 때문에 월천대사님은 미래의 학군지를 주목하자고 합니다. 

미래의 학군 예상지는 바로 대규모 아파트 공급이 이루어지는 곳들입니다. 대규모 아파트 단지가 들어오면, 중산층의 유입으로 학군이 좋아지며 학원들도 충원됩니다. 예를들어 판교 입주 처음에는 학군이 없어서 학부모들이 자녀 학령기에는 분당 수내동으로 이사하기도 하였습니다. 다만 점점 판교의 학교에서 대입실적이 나오고 학원가도 생기면서 판교 자체에 학군이 형성되었습니다.

  그리하여 월천대사님은 서울 미래학군지를 마포구, 강동구, 성동구를 주목하고 있습니다. 특히 마포의 경우, 대규모 아파트 단지와 고소득 맞벌이 부모들이 많은 지역입니다. 많은 학원 원장님들이 마포구를 미래 '제2의 대치동'으로 뽑고 있다고 합니다.

  신도시 미래학군지로는 광교, 위례, 미사, 동탄, 시흥시 장현지구가 있습니다. 각자의 자금사정에 맞게 고려해보시면 되겠습니다.

 다만 신도시 같은 경우, 아직 학군이 형성되어있지 않기 때문에 학군이 좋은 단지와 떨어지는 단지의 가격차이가 크지 않습니다. 그러나 그동안 모든 신도시에서도 학군이 좋은 단지와 떨어지는 단지로 분화되었으며, 학군이 좋은 아파트 단지는 학군 프리미엄이 생깁니다. 따라서 이에 기민하게 대응할 필요가 있겠습니다.

  부동산 시장에 큰 영향을 미치는 부분이 바로 정부의 정책입니다. 보통 우리는 상승론자, 하락론자가 되어 정부의 정책을 평가하고 이를 옹호하거나 비난하는 경향이 있습니다. 하지만 진정한 고수는 정책의 옳고 그름을 따지지 않고 그것이 시장의 수요 공급에 어떤 영향을 미치는지 날카롭게 분석합니다. 아래는 부동산 고수의 특징입니다.

  1. 고수는 '정부의 입장'을 잘 이해하고 활용한다.

  2015년 당시 기사입니다. 이때 부동산 정책 찬반논란이 극심했습니다. 하지만 결국 돈을 번 사람은 이때 정부의 부동산 시장 활성화 의지를 파악하고 서울 아파트에 등기를 친 고수일 것입니다. 

  문재인 정부 출범 후 부동산 시장이 오를지 내릴지 말이 많았습니다. 하지만 2017, 2018년에 큰 그림을 그려보면 문재인 정부의 부동산 정책을 통해 얻을 수 있었던 결론은 다음과 같습니다.

  정책의 흐름을 보면 일관되게 시장의 공급을 축소시키는 정책뿐이었습니다. 가구수는 계속 늘어 수요는 늘어나는데 공급은 제한해주니 완전히 부동산 투자를 위한 시장이었습니다. 이런 정책의 흐름을 보았다면 흔들리지 않고 2017~2019년에 부동산을 팔지 않았을 것입니다. 지금의 엄청난 시세차익을 누리게 되는 것이지요.

2. 고수는 '시장 리스크'에 대비한다

  대부분의 사람들은 부동산을 안전자산이라고 생각합니다. 주식처럼 상폐가 되거나 극심한 변동성을 보이지 않기 때문입니다. 하지만 부동산도 나름의 약점이 있습니다.

  일단 거래비용이 커서 환금성이 너무 낮습니다. 특히 침체장에는 주요 A급 입지가 아니면 부동산을 파는 것이 어렵습니다. 그래서 침체장에 경매나 급매를 통해 싸게 살 수 있게 원하는 입지의 시세를 유심히 관찰해야 합니다.

  정부정책에 대한 리스크도 큽니다. 갑자기 세금을 올리고 대출을 막습니다. 대출이 나올 것으로 예상했는데 안나오게 되면 계약금을 날리고 인생이 슬퍼집니다.

  부동산은 기본적으로 대출을 많이 끼고 진행합니다. 대출이란 것이 양날의 검이어서 수익을 볼 때는 든든한 우군이지만 시장이 하락장으로 돌아서는 순간 뒤통수를 치는 용병같은 친구들입니다. 그래서 부동산을 매수할 때 감당할 수 있는 빚을 져야 합니다. 천천히 그리고 꾸준히 수익을 보면 넘어지지 않고 부자가 될 수 있습니다.

4. 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라

 1) '시장의 사이클'과 부동산 투자 타이밍

  모든 재화에는 사이클이 있습니다. 상승하는 시기도 있고, 하락하는 시기도 있습니다. 부동산도 하나의 재화이기에 이 사이클을 탑니다. 다만 부동산은 한번 공급하는데 택지지정부터 건물을 올리기까지 3~5년 길게는 10년이 걸리다보니 사이클이 일반적인 재화보다 상당히 긴편입니다. 그래서 부동산을 투자할 때는 긴 안목으로 투자를 하셔야 합니다.

  위 그림은 부동산 시장의 사이클을 나타내는 그래프입니다. 회복기, 상승기의 기울기가 낮고, 급등기와 침체기의 기울기가 높은 것은 바로 부동산은 심리적인 부분이 강하기 때문입니다. 주변에서 부동산으로 돈을 버는 것을 보는 대중들은 성급하게 아파트를 매수하고(2006~2007, 2019~현재), 이후 부동산이 더 이상 돈이 안된다고 생각하면 급하게 팔아버립니다(2010~2013 수도권).

  이런 특성으로 인해, 대중이 부동산에 관심이 없는 타이밍에 매수를 해놓으면 큰 수익을 거둘 수 있습니다. 각 단계에 어떤 투자로 돈을 벌 수 있는지 자세히 알아봅시다

  A. 침체기 : 수익형 투자

  이때는 대부분의 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기입니다. 예를 들면 2010~2013년이 있습니다. 이때는 서울아파트 보유자들을 '하우스푸어'라며 조리돌림 하는 것이 하나의 '문화'였습니다. 이렇게 대중들의 관심과 멸시가 만연할 때, 바로 부동산 투자에 나서는 시기입니다.

  다만 이 시기는 시세 차익을 보기까지 얼마나 많은 시간이 걸릴지 모르기 때문에 임대수익을 통해 버티는 방법이 좋습니다. 경매나 급매물을 잡아 최대한 대출을 받고 월세를 줍시다. 물론 여기서 중요한 것은 자금이 허락하는 한 꼭 수요가 받쳐주는 A 또는 B급 입지(입지에 관한 설명은 제 이전글들을 참조)에서 임대를 주어야 합니다. 

  B. 회복기, 상승기 : 갭투자 및 분양권

  그동안의 부동산 침체로 인해 1)주택 공급이 부족, 2)미분양이 해소되고 있는 상황입니다. 이에 따라 전세가격이 슬슬 오르는 시기이지요. 전세 가격이 꾸준히 상승하는 것을 보면 이제 수익형 투자보다는 갭투자에 나서야 합니다.

  이때 입지는 꼭 A급 입지로 하십시오. 시세차익 가능성이 높아진 만큼, 갭투자를 통해 '공짜 레버리지'를 써 최대한 A급 입지의 아파트를 갭투자 합시다. 일례로 부동산 회복, 상승기에는 강남을 시작으로 목동 마포 등 주요 입지로 가격이 차례로 오른 것을 보셨을 겁니다(2001~2005, 2014~2018 서울+수도권)

  C. 급등기 : 갭매우기 현상

  부동산이 상승하기 시작하면, 대중들도 매수세가 돌아서 주택 매수 심리가 좋아집니다. 이후 주요 입지에서 밀려나신 아파트 수요층들이 A급 입지에서 B,C급으로 점점 매수세가 확대되는 시기(2019~현재)입니다.

  서울 주요 입지 아파트와 서울 외곽, 수도권, 광역시 아파트 가격 간의 갭매우기가 시작되는 시기입니다. 회복기 상승기를 놓치신 분들은 급등기에는 갭매우기 현상에 주목하여 투자를 해봅시다. 다만 계속 당부드리는건 꼭 수요가 받쳐주는 도시(인구 80만이상)에 매수를 하셔야 합니다. 수요가 받쳐주지 않는 입지들은 침체장에 하락폭이 크고 환금성이 극악이기 때문에 꼭 주의하세요.

  중요한 것은 위에 설명한대로 시장이 진행되지는 않습니다. 다만 시장의 큰 흐름은 비슷합니다. 부동산 투자의 고수가 되기 위해서는 현 시장이 어떤 상황이고, 앞으로의 시장 상황을 예측해보는 시간이었으면 좋겠습니다.

3. 언론과 반대로 하면 성공한다???

  우리는 보통 언론기사를 무비판적으로 수용하는 경향이 있습니다만, 기자들도 자극적인 제목으로 조회수를 뽑아야 하는 직장인입니다. 아래내용은 기사를 비판적으로 읽는 방법을 연습하기 위한 매뉴얼입니다.

 1) 언론은 허풍쟁이다.

지역 호재 뉴스는 조회수를 올리기 좋은 소재입니다. 이때문에 아직 확정되지 않은 호재를 기정사실화 하는 기사들이 많습니다. 

위 기사 제목을 보면 당장이라도 신분당선 서북부 연장이 확정된 것 같습니다만, 이전 리뷰에서 다뤘듯이 국가 철도망 구축계획에 유의미한 예산이 잡히지 않은 철도 호재는 사실이 아닐 가능성이 높습니다. 또한 철도망 구축 계획에 잡혔더라도 '타당성 조사', '노선 지정', '사업자 발주와 선정'까지 오래 남아있기 때문에 주의하여야 합니다.

  2) 언론은 따라쟁이다

위 기사의 후속 기사로 확정되지도 않은 소식을 바탕으로 은글슬쩍 광고를 하는 유형입니다. 기사를 읽을 때는 꼭 주의합시다.

  3) 언론은 엄살쟁이다

인간은 원래 '손실 회피 편향'이 있어 긍정적인 뉴스보다 부정적인 뉴스에 주목합니다. 

지금과는 달리 주택시장이 침체되어 있어 부동산 투자 규제 완화 대책이었던 9.1 대책 이후 나왔던 기사입니다. 다만 규제가 나온지 2달 안에 그 규제가 효과를 보기는 어렵습니다. 특히 11월~1월은 이사 비수기라 거래량이 급감하는 것은 어찌보면 자연스러운 현상입니다. 이후 기사를 보시지요.

내년이 되자 가격이 다시 상승했다는 뉴스입니다. 언론의 엄살에 놀라 투자기회를 놓치시면 안되겠습니다.

한줄 평 : 부동산 투자의 통찰과 세세한 각론을 한권에 담은 좋은 책

별점 : ★★★★

1. 부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

 1) 가격이 상승하는 부동산을 찾아라

  부동산 시장 원리의 큰 틀은 바로 수요와 공급입니다. 앞으로 수요가 증가하거나, 공급이 감소하거나, 투자 수요가 증가할 곳에 투자를 해야 합니다. 특히 부동산 투자의 특성상, 심리적인 요소가 수요에 큰 영향을 미칩니다.

  아파트 시세가 슬슬 오르면 사람들은 대중심리에 휩쌓여 그 아파트가 유망하다고 판단하여 매수세가 들어옵니다. 그래서 부동산 값은 계단형식 처럼 한동안 조금씩 오르다가 갑자기 가격이 튀는 현상이 발생합니다. 그럼 앞으로 수요가 증가할 곳은 어디일까요? 바로 정부가 친절하게 알려줍니다.

  제5차 국토종합개발계획을 보면 앞으로 인구 수요가 늘어날 곳을 알 수 있습니다. 서울은 앞으로 서울의 3도심(광화문+용산, 강남, 영등포)와 광역중심(상암 수색, 청량리, 잠실, 마곡, 가산 대림)이 유망하고, 수도권 및 지방은 세종 특별시 및 혁신도시들이 유망하다고 생각합니다. 자세한 내용은 탱크옥션님의 강의를 참고하세요~

  또한 투자 목적의 아파트 매수라면, 급매물을 잡는 방법을 통해 수익율을 높일 수 있습니다. 역사적으로 급매물은 비수기(7~8월, 11~1월)에 출현하거나, 신규 택지 지구 입주 시점, 정부의 부동산 정책이 규제로 돌아설 때 나옵니다. 관심있는 아파트를 잘 관찰하고 있다보면 사정이 있는 급매물이 하나둘씩 튀어나옵니다. 이때 급매물의 권리관계나 하자가 있는지 먼저 파악하고 문제가 없으면 과감하고 빠르게 매수하면 되겠습니다.

 2) 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자

  아파트룰 볼 때 실수하는 부분이 공급 면적과 전용 면적을 구분하는 것입니다. 공급 면적은 계단과 복도등의 공용면적과 실제로 아파트를 사용하는 면적인 전용면적으로 구성되어 있습니다. 우리가 실제로 사용할 수 있는 공간인 전용면적을 기준으로 아파트의 가격을 판단하여야 합니다.

  아파트의 미세한 상품가치를 판단하는 기준들을 설명하겠습니다. 아파트는 통풍이 잘 되는 판상형 아파트가 인기가 많습니다. 이때 베이(아파트 전면에 배치된 방+거실의 개수)가 많을수록 좋습니다. 일조권, 조망권, 도로소음 등도 고려하시고 동간 간격 때문에 사생활이 침해될 여지가 있는지 확인해봅시다.

  아파트의 평형을 선택할 때도 고민할 점이 있습니다. 만약 지금과 같이 정부 정책이 똘똘한 한채로의 선택을 유도하는 상황이라면, 대형평형에 대한 수요가 있는 입지(A급 입지들)에서는 대형평형의 상승가능성이 큽니다. 하지만 그외 입지들이나 다주택자들에 대한 규제 완화 정책이 시행된다면 소형 평형의 상승성이 크다고 합니다. 항상 무조건 중소형, 대형 평형이라고 정하지 않고 시장의 상황에 따라 유연하게 선택하면 되겠습니다.

사람들이 많이 고민하는 주제입니다. 과연 아파트를 산다면 신축을 사야 할까요 구축을 사야 할까요?

최근 시세를 보면 많은 사람들은 신축을 사야한다고 생각할 것입니다.

최근 상승장의 초기 흐름도 신축아파트들이 끌어 올린 것을 근거로 듭니다.

하지만 우리가 아파트에 투자하는 것은 본질적으로 아파트가 가지고 있는 땅에 대한 투자입니다.

그렇기 때문에, 아파트의 입지가 저는 신축vs구축보다 중요하다고 생각합니다.

일례로 저자는 분당의 H아파트(입지는 좋으나 구축)와 K아파트(입지는 떨어지나 신축)를 예를 들었습니다.

처음에는 K아파트가 H아파트보다 10%이상 비쌌으나, 시간이 흘러 2016년에는 H아파트가 K아파트보다 26% 비싸게 거래가 된다는 것입니다.

아파트는 건물이고, 건물은 감가상각이 이루어집니다.

내가 살기 편한것도 중요하지만, 재산증식을 위해서는 입지를 기준으로 아파트를 매수해야 합니다.