2. 돈이 되는 최고의 핵심 입지 포인트
2) 교육, 실버 프리미엄이 시장을 흔든다.
여러분들도 잘 아시다시피, 현재 학생수가 많이 줄고있습니다. 이렇게 사교육 수요가 급감하는 상황에서 애매한 학군지나 기존에 새로운 학군지가 생기기는 어렵습니다. 장기적으로는 대치, 목동, 중계, 평촌, 일산이 살아남을 것으로 보입니다.
다만 이번책에서 가장 흥미로웠던 부분은 바로 실버 프리미엄에 주목해야 한다는 것입니다. 저는 최근에 트로트 열풍을 보며 깜짝 놀랐습니다. 슈퍼스타k같은 아이돌 프로그램은 1,2등 정도밖에 주목받지 못하는데, 미스, 미스터 트롯은 상위 20위 안에만 들어도 광고가 들어올 정도로 40~60대들의 선풍적인 인기를 끌고 있다는 것입니다.
현 대한민국의 40~60대는 대한민국의 경제성장 과실을 그대로 축적한 대한민국에서 가장 돈이 많은 세대입니다. 앞으로 주거시장에서도 위 세대들의 영향력이 굉장히 클 것입니다.
예를 들면 건대입구역의 이그제큐티브 레진던스라는 곳이 있습니다. 보증금 12억에 월세가 400만원이 넘는데도 이미 만실이고 대기자만 50명이 넘는다고 합니다.
그 이유는 바로 교통이 더블역세권에 실버 세대들을 위한 메디컬, 커뮤니티 문화 생활 서비스들이 제공되며 주변에 공원, 종합병원, 백화점, 마트가 있어 살기 굉장히 편리하기 때문입니다. 특히 나이가 들수록 엘레베이터 하나로 해결되는 건물에 대한 수요가 높아질 것입니다. 학군이 없더라도 교통, 병원 접근성, 환경(공원), 상권이 갖춰진 입지라면 눈여겨 봅시다.
( ※이 부분은 제 개인적인 생각입니다) 수도권 외 지역중 저는 송도를 위와 같은 점에서 유망하게 보고 있습니다. 송도 연세대캠퍼스에는 2025년에 송도 세브란스가 완공됩니다. 현대아울렛이랑 해돋이 공원도 가깝습니다. GTX-B가 완성되면 서울 접근성도 좋아집니다. 삼성바이오로직스 및 셀트리온 본사 및 연구소도 송도에 있습니다. 대한민국 바이오 산업을 좋게 보고 있습니다. 그래서 저는 송도에 대한 장기적 전망을 긍정적이라고 생각합니다.
3) 대세 트렌드, 환경 쾌적성 회복 지역
서울의 경우, 입지 조건이 더 좋아질 수가 없습니다. 입지 개선이 안된다면, 환경이 개선되는 곳을 찾아야 합니다. 즉 비선호 시설이 사라지는 곳을 찾으면 됩니다.
대표적인 비선호 시설은 군대, 철로, 차량 기지, 송전탑, 발전소, 외국이 집단 거주지, 집창촌, 유흥업소 밀집지역 입니다.
특히 집창촌 중 하나였던 청량리 588을 봅시다. 그곳이 없어진 후 시세가 2배이상이 올랐습니다. 또한 용산역 근처에도 집창촌 부지가 있었지만 지금은 없어지고 빅히트 엔터테인먼트 사옥이 들어가 가격이 많이 올랐습니다.
그렇다면, 아직 서울에 남아있는 집창촌들은 어디일까요? 바로 청량리 타임스퀘어 밑, 미아리 텍사스, 천호동 텍사스 등이 있습니다. 앞으로 다 없어질 집창촌들입니다.
이런 정보가 이미 다 퍼져있어도, 부동산 시장의 경우 실제로 환경이 좋아지면 이미 가격이 올랐어도 더 오르는 특성이 있습니다. 부동산 투자자라면 잘 봐두어야 하는 지역들입니다.
또한 매수하시는 부동산 근처에 백화점 유무를 체크하시면 좋습니다. 백화점의 경우 명품을 직접 볼 수 있다는 특성 외에도 그 지역에 하나의 커뮤미니티를 제공하기 때문에 인구를 끌어들이는 힘이 있습니다. 서울 내에 백화점이 입점한 위치를 잘 확인해봅시다.
지금까지의 정보를 바탕으로 빠숑님이 선정한 앞으로 유망한 지역입니다. 큰 지역은 아래 그림에서 고르되, 본인이 중요하다고 생각하는 입지 요소(교통, 학군, 실버프리미엄, 환경 개선 등)를 갖춘 곳을 잘 봐두시면 되겠습니다. 감사합니다.
서울 동남 : 압구정, 과천, 중원, 수정, 분당, 강동
서울 동북 : 동대문, 장위, 구리, 상계/노원
서울 서북 : 용산, 한남, 수색, 덕양
서울 서남 : 목동, 여의도, 광명
경기 남부 : 수원,평택, 화성