대한민국 생존전략집

  대한민국 정부 수립 이후 지난 50년간, 대한민국은 전세계에서 유래가 없는 급속한 산업화, 도시화를 이뤄냈습니다. 이로 인해 급격한 경제성장을 이루기는 하였지만, 다양한 문제점이 발생했었는데요. 그 중 하나가 바로 수도권으로 끊임없이 몰리는 사람들의 주거 문제 였습니다.

   이를 해결하는 다양한 방법 중 하나는 바로 공동주택(아파트)를 짓는 것이었습니다. 좁은 땅에 많은 가구수를 수용할 수 있었기에, 아파트는 곧바로 대한민국에서 가장 선호되는 주거 유형이 되었습니다.

  다만, 1980~90년대에 지어졌던 아파트들이 늙어가고 있는 것이 현재 대한민국의 주거 문제 중 하나라고 볼 수 있겠습니다. 이미 서울의 아파트 노후화 비율(30년 이상 아파트)은 50%를 넘어섰고요, 서울의 주거문제를 해결하기 위해 지어진 1기신도시들도 2025년부터는 급속히 노후화 비율이 올라갈 예정입니다.

  정부는 주택 노후화 문제를 해결하기 위해, 기존 아파트, 빌라 주거단지들의 재건축, 재개발 사업들을 진행하면서 동시에 3기 신도시를 새로 건설 하고 있습니다.

  즉 앞으로 부동산 시장의 핵심 트렌드는 바로 1) 노후화된 주거 단지의 재건축/재개발 및 2) 3기 신도시 건설로 생기는 신축 아파트들의 분양이라고 볼 수 있겠습니다.

  수도권에서 노후화된 아파트들이 많은 가운데, 신축 아파트를 가질 수 있다면 엄청난 상대적 우위에 설 수 있게 되겠습니다.(물론 입지는 체크해야겠지만) 그리고 신축 아파트를 손에 넣을 수 있는 다양한 방법 중 하나가 바로 오늘 다룰 “청약”입니다.

  다만, 저는 이번 책을 그대로 요약하기보다, 제 해석을 많이 가미할 예정입니다. 청약 제도에 관한 디테일에 관심이 있으신 분들은 꼭 “NEW 대한민국 청약지도 – 정지영”를 읽어보시기를 권합니다.

1. 청약에 올인하기전에 생각해볼 점들

  사회초년생이 되면 주위 어른들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. “무조건 청약 통장부터 만들어”입니다. 마치, 청약통장을 만들면 신축 아파트를 싸게 분양 받아 큰 돈을 벌 수 있을 것처럼 말입니다. 하지만, 청약은 아파트를 매수하는 “수단”에 불과합니다. 청약을 하기에 앞서 꼭 살펴보아야 할 점들을 안내해드리겠습니다.

  가.　시장의 고점에서 고분양가로 청약 받는 것은 의미가 없다.

    2021년 대구 분양시장과 같이, 시장의 고점에서 고분양가로 청약을 받는 것은 오히려 돈을 잃을 수도 있습니다. 인간의 욕심이 개입되기에 부동산 시장에는 항상 사이클이 있습니다. 사람들의 심리에 따라 아파트의 본질가치 대비 가격이 쌀 때도 있고, 굉장히 비쌀 때도 있습니다.

    다만 부동산 초보자들의 경우, 이미 주변에서 부동산으로 돈을 번 케이스가 보이는 사이클 고점에서 관심을 가지는 경우가 많습니다. 이때 자신의 청약 가점을 쏟아부어 비싸게 분양한 아파트에 청약이 된다면 굉장히 경제적으로 위험해 질 수 있습니다. (저의 부모님은 수도권 사이클 고점 2008년에 대형 아파트를 분양받으셨고, 분양가 대비 가격이 –30%를 찍으며 굉장히 살발한 가정 분위기가 연출된 적이 있습니다. 남에게는 별로 추천하고 싶지 않은 경험입니다.)

    즉, 청약을 하기전에는 아파트가 본질 가치 대비 싼지 판단하는 것이 굉장히 중요합니다. 아파트의 저평가 여부를 판단하는 방법은 ( https://kosust.tistory.com/498)를 참고하세요!

  나. 아직 짓지도 않은 아파트를 미리 산다?

    대한민국에서는 대다수의 분양이 선분양으로 이루어져 있습니다. 즉, 먼저 청약 당첨자들의 돈을 먼저 받고(중요!) 이후에 아파트를 짓습니다. 저는 선악설을 믿는 사람으로, 이미 돈을 청약 당첨자들로부터 뜯은 건설사들이 과연 아파트를 하자 없이 잘 지을지 의문스럽습니다.

     특히 지금처럼 아파트 짓는 원자재 값은 폭등한 반면, 시장 분위기가 침체되어 분양가를 높이 받을 수 없는 상황에서는 어떻게든 자재값을 아끼려고 할 거라고 생각합니다. 그래서 요즘 새로 분양하는 아파트들의 하자가 많이 일어나는 듯합니다.

     물론 대다수의 아파트들은 별 문제가 없겠지만, 내가 청약받은 아파트가 큰 하자가 생겨서 돈이 오랜 세월 묶이거나, 집이 난장판으로 지어졌다면 리스크 요인이 될 것입니다. 반면, 이미 지어진 아파트를 매매할 경우 이미 지어진 아파트이기에 하자 내용을 정확히 확인하고 매수할 수 있습니다.

  다. 기회비용의 상실

    저는 청약이 사실 굉장히 아이러니한 제도라고 생각합니다. 아파트가 본질 가치 대비 싼 사이클 저점에서는 오히려 미분양이 나서 청약이 필요 없습니다. 미분양된 분양권을 마이너스 프리미엄으로 싸게 구입하시면됩니다.

    반면 아파트가 본질 가치 대비 비싼 사이클 고점에서는 경쟁률이 수백 대 일을 넘어섭니다. 또한 정부 규제가 심해짐에 따라 가점제 위주로 분양하기에, 20~30년 이상 무주택자가 아니면 거의 당첨이 불가능합니다.(문제는, 20~30년 무주택자로 남아도 당첨 확률이 100%가 아니라는 점!)

    제가 취준할 때 지원한 분야의 경쟁률은 1.03 : 1 이었습니다. 남들은 100% 합격으로 봤지만 그래도 저는 불안했었습니다. 그런데 인생에서 정말 중요한 집을 몇십, 몇백 대 일의 운에 맡기는 것이 맞는지 회의적입니다. 그냥 20년전에 공부해서 자신이 감당 가능한 가장 좋은 아파트를 샀으면 돈을 버는건 똑같지 않나요?

    다만, 청약 제도도 인간이 하는 것이기에, 가끔 거저먹는 기회가 생길 수도 있습니다. 이에 청약 제도에 대한 공부는 해두는 것이 필요하다고 생각합니다. 아래는 “NEW 대한민국 청약지도“에서 거저먹는 기회가 나올만한 부분만 추려서 요약한 내용입니다.

2. 청약의 이해(국민주택, 민영주택, 추첨제, 가점제)

  청약에는 크게 국민주택과 민영주택이 있습니다. 국민주택은 국가에서 싸게 분양하는 청약 제도이고, 민영주택은 민간 건설사가 분양하는 제도입니다. 국민주택의 경우 국가에서 주거 약자 계층을 도와주는 의도가 있기에 무주택자여야 합니다. 민영주택의 경우 무주택이 아니더라도 청약 1순위가 될 수 있습니다. 국민주택의 경우 최대납입금액(10만원)을 기준으로 많이 넣는 것이 중요하고, 민영주택의 경우 2만원 이상 씩 넣어도 마지막에 최종 예치금만 맞추면 됩니다. 이에 청약통장은 10만원 단위로 불입하면 됩니다.

  민영주택의 경우 청약 1순위의 기준이 너무 낮습니다. 이에 분양 시 우선 대상자를 선정하는 방법이 바로 가점제와 추첨제입니다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간등으로 점수를 메기고, 점수순으로 청약을 하는 제도입니다. 무주택 기간 및 부양가족 수가 중요하기에, 인기가 많은 아파트를 청약 받으려면 20~30년간 무주택을 유지해야 할 수도 있습니다.

  반면 추첨제의 경우, 일정 조건을 만족한 청약 통장들 가운데 추첨을 통해 분양자를 선정합니다. 추첨제의 경우 무주택기간, 부양가족 등이 중요하지 않으므로, 전략을 잘 짜 당첨 확률을 높인다면 도전해 볼만한 방법이라고 생각합니다. 청약 제도의 자세한 내용 및 당첨 확률을 높일 수 있는 팁들은 책에 나와있으므로 참고하시면 되겠습니다.

3. 청약 특별공급(기관추천, 신혼부부, 다자녀, 노부모, 생애최초)

기관추천 : 국가유공자 및 유족, 장기복무 제대군인, 장애인, 중소기업, 장기복무 군인, 북한이탈주민 등.

신혼부부 : 혼인기간이 7년 이내인 무주택이면 노려보세요

다자녀 : 미성년 자녀(태아 포함) 3명 이상이라면 노려보세요.

노부모 : 만65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양하고 있으면 노려보세요. 단 부모님도 무주택자여야 합니다.

생애최초 : 단 한번도 부동산을 매수해본적이 없으며, 도시근로자 월평균 소득 160% 이하인자는 노려보세요.

만약 본인이 해당사항이 있다고 판단된다면, 자세한 내용은 인터넷 검색, 책을 참고하시면 되겠습니다.

4. 미계약 잔여세대

  미계약 잔여세대란, 청약이 예비당첨자까지 추첨이 완료되었지만, 부적격자(가점을 잘못 계산한다던지, 재당첨 제한 등)들의 물량을 추첨하는 제도입니다. 이런 물량들은 청약통장의 유무 상관 없이 만19세 이상이라면 누구나 참여할 수 있습니다. 이에 로또에 참여하듯이 미계약 잔여세대에 관심을 가지면 운이 좋게 당첨될 수도 있습니다.

제가 처음 개그콘서트를 보았던 기억은 바로 2002년 이었습니다. 일요일 밤9시에 시작하여 온국민에게 웃음을 주었고, 밤 10시에 엔딩곡을 들을 때는 다음날 학교 갈 생각에 우울해지기도 했었지요. 학교에서는 개그콘서트를 보지 않으면 친구들과 대화가 불가능했을 정도로 인기였던 프로그램이었습니다.

개그콘서트라는 공개코미디의 추세를 잘 올라탄 개그맨 중 한명이 바로 황현희이지 않을까 싶습니다. 황현희PD의 소비자 고발, 불편한 진실과 같은 히트 코너를 성공시키며 2008년에는 KBS 연예대상까지 받기도 합니다. 성공한 개그맨이었던 황현희씨는 매년 외제차를 바꾸고 명품으로 치장하며 살았었다고 그때를 회고하곤 했습니다. 후배들에게는 "개그를 열심히 하면 돈은 그냥 따라온다, 어떻게 하면 웃길지만 고민해라"와 같은 인생의 조언도 하면서 말이죠.

하지만, 2010년대에 들어 공개코미디의 인기가 떨어지고, 황현희씨도 아이디어가 고갈되며 자연스럽게 개그콘서트에서 퇴출이 됐습니다. 그때서야 자신에게는 유재석과 같은 열정과 재능이 없다는 것을 깨달았다고 합니다.

또한 황현희는 자신이 틀렸다는 것을 인정해야 했습니다. 자기보다 뛰어난 개그맨들도 편의점 알바를 하며 생계를 해결하는 것을 보며 자신은 흐름을 잘 탄것이며, 개그를 열심히 한다고 돈은 그냥 따라오는 것이 아니라는 것을...

이후 백수가 된 황현희는 투자와 관련된 모든 책들을 싸그리 읽어보았다고 합니다. 특히 부동산 책을 독파하다보니, 그때 당시(2015,2016)이 부동산 시기의 바닥이라고 판단을 했습니다. 그리하여 자신이 가진 돈 전부를 용산, 신길 아파트에 투자하여 큰 수익을 얻게 됩니다.

또한 꾸준한 주식공부를 통해 미국 주식 우량주(애플, 테슬라)에 대한 공부를 철저히 하여 코로나19 공포가 가장 극심했던 2020년 3월에 들어감으로써 두 배 이상의 수익을 남기기도 하였습니다.

황현희의 투자 비법이 가장 궁금하실만큼 그 부분에 집중하여 서평을 이어나가도록 하겠습니다.

1. 쉼을 통해 투자 대상을 객관적으로 조망하라

저자는 "쉼"을 굉장히 중요히 여깁니다. 우리가 남의 연애에 대해서는 조언을 객관적으로 잘 하지만, 자신의 연애에 대해서는 서툴고 어설픈 것처럼, 투자를 쉬고 있어야 투자 대상에 대한 객관적인 판단이 가능하기 때문입니다.

특히 황현희의 투자 레코드를 복기해보면, 위기 상황에 특정 자산에 집중하여 투자한 것을 볼 수 있습니다. 예를 들자면 코로나19 상황에 전세계에 수많은 주식시장 중 미국 주식 우량주에 투자를 하였고, 부동산도 서울 및 수도권 아파트에만 투자를 하였습니다.

당연하다고 생각할 수 있겠지만, 이는 굉장히 중요한 부분입니다. 즉 자신이 투자대상을 정확히 이해하고 있어야, 수익을 크게 볼 때까지 기다릴 수 있기 때문입니다.

물론 최근 코로나19 때는 유례없는 돈풀기로 지수가 바로 반등을 하였지만, 역사에는 1년이 넘는 지속적 추세 하락장이 굉장히 많습니다. ex. IMF, 서브프라임시기,

예를 들어 1997년 10월 지수가 전고점대비 반토막인 600일때 기회라고 판단하여 삼성전자에 들어갔더라도, 그 이후 지수가 277까지 빠지는 기간동안 버티기 위해서는 삼성전자에 대한 확실한 공부 및 믿음이 필요합니다. 확실한 공부 없이는 4년의 시간을 버티지 못하고 손절할 수 있기 때문입니다.

이에 저자는 자신만의 투자 대상에 대한 확실한 공부가 필요하다고 강조합니다. 저자의 경우는 미국 우량주, 수도권 부동산입니다.

우리 같이 본인만의 투자대상을 선정하고, 이에 대한 믿음이 생길만큼 확실한 공부를 하시면 되겠습니다.

2. 비겁한 순간에만 투자하라

저자는 투자 대상에 대한 명확한 이해만큼 중요한 것이 바로 시기라고 합니다. 황현희의 경우 2014~2015년 수도권 부동산 바닥, 2020년 코로나와 같은 주식 시장의 바닥에만 투자를 진행하였습니다.

특히 2016~2020년 2월까지 미국 주식 시장은 꾸준한 우상향을 하였습니다. 이때 황현희는 너무 투자하고 싶었지만, 비겁한 순간이 아니기에 참고 참았다고 회고하곤 했습니다. 얼마나 힘들었으면 아내에게 자신을 의자에서 묶어달라고(주식을 못사게) 하기도 했습니다.

투자는 싸게 사서 비싸게 사는 것이기에, 모두가 공포에 떠는 순간, 각 신문지 1면에 위기가 나왔을 때가 가장 쌀 확률이 높습니다.

이때 자신의 투자 대상에 대한 확실한 공부가 되었다면, 남들이 모두 무서워 도망갈 때 투자를 진행할 수 있게 되는 것입니다.

3. 느낀점

이번 책을 읽으며 아쉬운 점은 구체적인 투자 방법 지침이 없기 때문에 투자 초보가 읽기에는 상당히 난이도가 있습니다. 책을 읽을 때는 참 좋은 말입니다. "남들이 모두 도망칠 때, 위기가 왔을 때 사라!". 다만 위기가 왔을 때 우리가 섣불리 들어갈 수 없는 점은 위기의 바닥을 가늠하기가 거의 불가능하기 때문입니다.

코로나19때처럼 급격한 반등이 오면 참 좋겠지만, 역사적으로는 오히려 지루한 추세 하락장이 몇년간 지속된 경우도 많습니다. 또한 위기 때 상폐되어 역사속으로 사라진 수많은 우량주들도 있기에, 위기 때 초보자들이 무턱대고 매수를 하였다가 금방 손절할 수 있기 때문입니다.

하지만, 이번 책을 통해 저자로부터 크게 배운 점은 바로 자신의 투자 대상에 대한 믿음이 생길만큼 꾸준한 공부가 필요하다는 것입니다. 자신이 선택한 투자 대상에 대한 지속적인 트래킹을 지금처럼 이어가야 겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

이를 부동산 투자에 적용하여 1) 한 달에 한 번씩 부동산 지인에서 인구 30만 이상 도시 시세 트래킹 및 아실 앱을 통한 상대적 저평가 여부 확인을 지속적으로 하도록 하겠습니다.

  이전 글에서는 아파트 투자의 필요성에 대해서 다루어보았습니다. 이번 글에서는 구체적인 저평가 아파트 선별 방법에 대해 다루어보겠습니다.

  시작에 앞서, 먼저 1) 부동산 지인(https://www.aptgin.com/root_main) 2) 아파트실거래가-아실(https://asil.kr/asil/index.jsp) 3) 호갱노노(https://hogangnono.com/)의 사용법을 익히시길 권장드립니다. 유튜브 및 블로그에 구체적인 사용 방법이 있을 것입니다.

  2023. 1. 9. 기점으로 저는 인천 아파트 시장에서 큰 기회가 올 것이라고 판단하고 있습니다. 제가 왜 그렇게 판단했는지 아래의 과정을 통해 설명하도록 하겠습니다. 

1. 부동산 지인 차트를 통한 저평가 아파트 선별

  아파트 시장에는 사이클이 있습니다. 먼저 건설사들의 대량 공급으로 인해 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락합니다. 이후 미분양을 우려한 건설사들이 공급을 중단하면서 아파트가 부족해집니다. 이때 매매가는 횡보하지만, 전세가가 상승합니다. 왜냐하면 실제로는 집이 부족하지만, 그동안 집값이 계속 떨어졌기 때문에 사람들이 섣불리 매매로 돌아서지 않기 때문입니다. 

  전세가와 매매가의 차이가 줄어들면, 서서히 전세 수요가 매매수요로 전환되면서 가격이 오릅니다. 이후 전세가의 상승률보다 매매가의 상승률이 훨씬 높아지면서 아파트 가격이 폭등하게 됩니다.

  마지막으로, 가격 폭등을 본 건설사들이 너도나도 분양을 하면서 시장에 아파트 공급이 늘어납니다. 그럼 사이클의 초기단계로 다시 돌아가게 됩니다. 

  이때 우리가 주목해야 하는 점은 윗 글의 밑줄친 부분인, 매매가는 횡보 하락하는 반면, 전세가는 상승하는 구간입니다. 왜냐하면 부동산 상승 초입의 신호이기 때문입니다. 이번 문단에서는 부동산지인 차트를 통해 사이클을 알아보겠습니다.

  아래 사진은 인천 아파트 시장의 차트입니다. 파란색은 매매가, 빨간색은 전세가입니다. 인천은 사이클의 초기 단계인, 매매가와 전세가가 동시에 하락하고 있습니다. 지금은 인천 부동산 시장이 피바다가 되었지만, 언젠간 미분양을 걱정하는 건설사들이 공급을 멈출 것이고, 시간이 지나면 매매가는 횡보하지만 전세가는 오르는 시기가 올 것입니다. 그때가 매수하기 좋은 타이밍입니다. 

  아래 차트는 인천의 향후 공급 물량 및 미분양 수치입니다. 현재 왜 인천 아파트의 매매가 및 전세가가 떡락하는지 알 수 있습니다. 2022,23년에 적정 수요 대비 대규모 공급이 있기 때문입니다. 또한 미분양 수치도 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 

  하지만, 인천은 인구가 늘어나는 수도권이며, GTX-B, 인천1호선등으로 교통망이 개선되고 있습니다. 삼성바이오로직스, 셀트리온 같은 바이오 산업도 계속 커지고 있고요. 대규모 공급으로 인해 신축아파트가 많이 들어오면서, 정주요건도 좋아질 여지가 큽니다. 

2. 전세가율로 저평가 여부 판단하기

  부동산지인 차트 맨 아래에 가보시면 전세율이라는 동그라미가 있습니다. 이 부분을 클릭해주십시오.

  전세율 동그라미를 활성화 할 시, 차트의 모양은 아래와 같이 됩니다. 즉 인천 부동산 시장의 역사적 전세율 밴드를 볼 수 있습니다. 전세율이 높다는 뜻은 매매가 대비 전세가가 높아 저평가되어있다는 뜻이고, 전세율이 낮은 경우, 전세 대비 매매가가 과도하게 높다는 뜻이므로 고평가로 볼 수 있습니다.

  즉, 2015~2017년은 인천아파트의 전세율이 높으므로 저평가, 현재의 경우 역사적인 평균수준이므로 아직은 저평가가 아니라고 볼 수 있습니다. 매매가 대비 전세가가 올라와주는 시기를 기다려야 되겠습니다. 

3. 입지 비교를 통한 저평가 여부 판단하기(상대비교)

  1) 부동산지인 차트, 2) 전세율을 기준으로 해당 지역이 저평가라고 생각된다면, 이후 마지막으로 입지 비교를 통한 상대적 저평가를 판단해야합니다.

  상대 저평가 판단 방법은 예시로 설명하면 쉽습니다. 만약 여러분들이 봤을 때 서울 광진구의 아파트 가격과 강남의 아파트 가격이 같다면 어떤 아파트를 사시겠습니까? 당연히 강남의 아파트를 사는 것이 맞을 것입니다. 그렇기에 평상시에는 항상 강남의 아파트가 광진구의 아파트보다 가격이 높습니다.

  하지만, 아파트 하락장이 오게 되어 심리가 무너져 버린다면, 광진구 아파트 가격이 강남 아파트 가격과 같을 때가 있습니다!(2012~2015년 서울 부동산 하락장에 이런 경우가 많았죠.) 

  즉, 우리가 입지의 서열을 파악할 수 있다면, 상급지와 하급지의 가격차이가 적을 때, 이때가 바로 상대적 저평가 상태입니다.

이에 따라 인천의 상대적 저평가 여부를 판단해보도록 하겠습니다.

  먼저, 아래와 같이 아실사이트에 들어가서 부동산스터디-최고가 탭을 눌러주십시오.

  이후, 비교 기준을 34평형으로 고정해주세요.

  각 구역의 대표적인 도시들의 흐름을 매달 한번씩 체크해주시면 됩니다. 아래는 제가 매달 체크하는 유니버스입니다. 참고해주세요.

서울- 23개구 전부

경기- 과천, 광명, 성남, 안양, 고양, 군포, 평택, 김포, 수원, 시흥, 안산, 화성, 하남, 용인, 부천, 구리, 남양주 광주, 의정부

광역시급 - 부산, 대구, 인천, 대전, 울산, 광주, 세종

강원 - 춘천, 원주, 강릉

충남 - 천안/아산

충북 - 청주

전북 - 전주

전남 - 여수, 목포, 순천

경북 - 포항

경남 - 창원, 진주, 김해, 양산

제주

  인천의 상대적 저평가 여부를 한번 예시로 판단해 보겠습니다. 아래 표는 인천을 부산, 대구와 비교해본 상태입니다. 인천의 아파트 가격이 부산보다 싸며, 대구와도 비슷한 상황입니다. 물론 현재만 본다면 부산이 인천보다 비싼것이 맞습니다.

  하지만 저는 대기업이 하나도 없고 인구가 줄어드는 부산보다는, 인구도 늘고, 바이오 산업의 중심인 인천의 발전 가능성이 훨씬 크기에 인천이 저평가라고 판단하였습니다. 또한 비슷한 논리로 대구와 인천의 가격이 같다면, 저는 인천을 사는 것이 맞다고 생각합니다.

  또 다른 예시는 서울 강서구와 경기도 분당의 차이입니다. 물론 마곡지구가 정말 좋기는 하지만, 강남 및 판교로의 접근성도 좋고, GTX-A 호재를 받으며, 강남 다음의 학군을 가진 분당보다 강서구가 더 비싼 것은 아니라고 판단됩니다. 특히 분당의 경우 사업성이 충분히 나오기에 이후에 재건축이 된다면 훨씬 좋은 입지가 될 것입니다. 따라서 저는 분당이 상대적 저평가로 판단하고 있습니다. 

만약 여러분들이 입지간의 서열을 파악하기 힘드시다면, 아래와 같은 방법들이 있습니다.

1) 2021년 최고점을 기준으로 판단하기 : 2021년 대상승장이었기에, 입지의 가치가 가격에 그대로 녹아있습니다. 즉 2021년 가격을 기준으로 더 높은 아파트가 상위 입지일 확률이 높습니다.

2) 강남과의 접근성 파악하기 : 너무 애매하다 싶으시면 두 위치중 강남 또는 각 지역의 대장과의 거리가 얼마나 나는지 파악하는 것도 방법입니다. 

4. 구체적 아파트 사는 방법

  해당 지역의 저평가 여부가 판별되었다면, 이제 아파트를 매수할 차례입니다. 다양한 부동산 책을 보면 좋은 아파트의 기준은 아래와 같습니다. 1)일자리, 2)교통, 3)교육(학군) 4) 인프라, 5) 환경 입니다.

  다만, 아파트의 경우 오를 땐 다 같이 오르고 내릴 땐 다 같이 내리는 특성이 있기에 시장 판단이 훨씬 중요합니다.

  이에 추천하는 방법은 저평가 여부가 판별된 지역의 아파트에서 내가 살 수 있는 가장 비싼 아파트를 사는 것입니다. 최대한 많은 매물을 확인해서, 동, 층, 향, 중 가장 마음에 드시는 것을 사시면 되겠습니다. 

4줄 요약

1. 매매가는 떨어지거나 횡보하는데, 전세가가 오르며, 향후 공급이 없는 타이밍을 노려라

2. 역사적 전세가율을 비교해보고, 역사적으로 전세가율이 높을 때 매수한다.

3. 내가 매수하려는 입지의 상대적 저평가 여부를 판단한다!

4. 해당 지역이 저평가라고 판단 되었다면, 내가 살 수 있는 아파트 중에서 가장 비싼 아파트를 매수한다.

  지금으로부터 딱 1년전, 2022년 새해에는 부동산에 관한 장밋빛 전망이 빛발치던 기억이 납니다. 2021년이 아파트 대폭등기여서 그랬을까요? 2023년은 서울 입주물량도 적고, 임대차3법 부작용으로 전세가도 폭등한다는 논리였습니다. 확증 편향에 빠진 저를 포함해 대다수의 사람들은 2023년에 부동산이 당연히 오를줄 알았습니다.

  하지만, 우크라이나-러시아 전쟁이 장기화됨에 따른 물가 폭등, 그 이후 미 연준의 금리 급등으로 인해 전세계 자산시장이 박살나면서, 글로벌 경기와 크게 연동된 대한민국 아파트가 폭락을 해버렸습니다.

  저는 제가 믿었던 부동산 유튜버들의 예측이 너무 크게 틀리는 것에서 큰 충격을 받았습니다. 2022년을 통해 제가 뼈저리게 배운 것은 바로 미래는 아무도 예측할 수 없다는 것이었습니다.

  2022년을 복귀하다보니, 갑자기 너나위님이 생각이 났습니다. 제작년 모두가 2022년 부동산 가격을 전망할 때, 미래는 모르는 것이며, 미래를 몰라도 저평가된 부동산 투자를 통해 경제적 자유인이 될 수 있다는 말씀을 일관되게 해오셨기 때문입니다.

  이에 2023년 새해에는 부동산 투자의 바이블인 너나위님의 "월급쟁이 부자로 은퇴하라"를 리뷰해보며, 마음을 가다듬고자 합니다. 이제 시작합니다. 

http://www.yes24.com/Product/Goods/110050359

1. 경제적 자유보다 중요한 것은 노후대비

  여러분들은, 자신의 노후에 얼마가 필요한지 계산해보신 적이 있으신가요? 아직 20,30대이신 경우 본인의 노후에 대해 걱정하기에는 현실이 너무 바쁘고 치열하다는 것은 충분히 알고 있습니다. 하지만 너나위님의 경우 먼저 노후대비를 위한 계산이 경제적 자유보다 먼저라고 합니다.

   특히, 국민연금의 경우 현 20,30대가 연금이 필요한 2060년 경에는 이미 고갈이 된다고 합니다. 물론 국민연금이 고갈되더라도 세금으로 보조를 해준다고 하지만, 과연 그때의 20~50대가 우리 세대를 부양할 수 있을까요? 아무래도 노후대비는 각자도생이 될 것으로 보입니다. 

  그렇다면, 과연 노후에 필요한 자금은 얼마정도 필요할까요? 일단 국민연금, 공무원연금은 보수적으로 받지 못한다고 가정하겠습니다. 

  먼저 최저생계비 월 100만원을 쓴다고하고, 내집마련이 필요하다고 가정하겠습니다. 만약 현재기준으로 계산한다면 60세에 은퇴하여 평균수명이 90세로 잡았을 때, 연 1200만원 X 30년 = 3억 6천, 수도권 평균 내집가격 6억 즉 10억원이 필요합니다.

  하지만 위 계산의 무서운 점은, 4인가족이 아닌 1인 가구의 노후 대비 비용이 10억이라는 점입니다. 또한, 미래의 물가상승을 반영하지 못하였으며, 중간에 크게 돈 들어갈 의료비 등을 포함하면 넉넉하게 15억 정도의 돈이 필요합니다.

  보통 직장인이 1년에 타이트하게 모아야 2천만원을 겨우 저축합니다.(2000만원 X 30년 = 6억) 즉, 월급만 모아가지고는 노후대비는 사실상 불가능하다는 결론이 나옵니다. 

2. 그렇다면 왜 아파트인가?

  사실상 저축하는 것만으로는 대다수의 월급쟁이들은 노후대비가 불가능합니다. 그렇기 때문에 21세기에는 투자는 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 그렇다면 여기서 나올 질문은 바로 이것이 될 것입니다. "과연 미래에도 아파트 투자로 수익을 내는 것이 가능할까?"입니다. 

  저는 개인적으로 제가 죽을 때 까지는 아파트로 충분히 투자 성과를 낼 수 있다고 생각합니다. 이에 대한 근거는 아래와 같습니다.

  1) 지속적인 화폐 가치 하락

  위 표는 미연준의 통화량 차트입니다. 2000년에1,000,000 백만달러였던 통화량이, 현재 7,000,000 백만달러까지 치솟았습니다. 물론 굴곡은 있지만, 자본주의는 특성상 지속적으로 화폐를 찍어낼 수 밖에 없는 구조입니다.

  전세계에 풀린 돈은 계속 늘어나는 반면, 사람들이 좋아하는 아파트 및 땅은 희소합니다. 즉 중간에 굴곡은 있을지 언정, 아파트 및 땅은 화폐가치 하락을 방어할 수 있는 아주 좋은 수단이 될 것입니다.

  여러분들 주위를 잘 살펴보십시오. 사람들이 열심히 번 돈의 최종 종착지는 어디인가요? 2020~21 주식 및 코인 대불장에서 돈을 수십억씩 번 사람들이 결국 주식/코인을 매도하고 구입한 자산은 무엇인가요? 바로 부동산입니다. 

  즉 유동성이 늘어나면서 사람들의 보유자산이 늘고, 늘어난 보유자산의 최종 정착지는 결국 부동산이 될 것이기 때문에 미래에도 사람들이 선호하는 부동산은 가격이 오를 확률이 매우 높다고 생각합니다. 

2) 사람들이 선호하는 부동산은 항상 희소함.

  저는 현재 20대입니다. 저희 아버지 세대인 1950~70년대생 분들의 유년기 및 대학생 때의 주거 환경을 들어보셨나요? 20평도 안되는 집에 8명씩 채워 살았으며, 가난한 대학생때는 반지하 원룸에서 4명씩 같이 살기도 하였다고 합니다.

    하지만, 현재는 대한민국 경제가 성장함에 따라 사람들이 추구하는 주거의 질이 상당히 올라갔습니다. 우리가 주택보급률을 따질 때는 위 사진과 같은 반지하, 옥탑방, 30년 넘은 단독주택도 포함됩니다. 하지만 과연 위와 같은 주택을 보급 통계에 넣는 것이 타당할까요? 저를 포함한 현재 20~30대들이 과연 생활비를 아끼고자 위와 같은 열악한 주거 환경을 감당할까요? 저는 아니라고 봅니다.

  즉 미래에 인구가 감소하는 것은 사실입니다. 하지만 1인가구가 늘며 세대수가 늘어나고 있습니다. 또한 위 세대들은 양질의 주거가 필요할 것이며, 사람들이 추구하는 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 항상 희소할 것입니다.

 특히 아파트 안에서도 상품성의 차이가 많이 납니다. 1990년대에 준공된 아파트들은 주차공간도 부족하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되지 않아 무거운 짐을 들고 따로 1층까지 올라온 후 엘레베이터를 타야하는 경우도 있습니다. 단지내 커뮤니티 시설도 존재하지 않고, 음식물 쓰레기의 경우 직접 1층까지 내려가 버려야 합니다.

  하지만 현재 신축 아파트의 경우 세대당 2대이상의 주차공간을 확보하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되어 있습니다. 지상에도 주차장이 없어 아이들이 마음놓고 뛰어다닐 수도 있습니다. 또한 단지내에 독서실, 헬스장, 골프연습장, 카페 등 커뮤니티 시설을 갖추었으며 음식물 쓰레기의 경우 부엌에서 바로 처리합니다. 

    디테일하게 들어가자면, 너나위님께서는 1인가구 증가 및 세대수 증가로 인해 25평, 34평형이 전세를 놓기에는 최적의 평수라고 하셨습니다. 지금도 전세가 잘빠지고, 향후에도 1인당 주거면적이 늘어날 가능성이 높아 1,2,3인가구 수요를 잘 받아줄 수 있기 때문입니다. 

  이번 편에서는 아파트 투자의 필요성을 다루었습니다. 다음 글에서는 구체적인 저평가 아파트 선별 방법을 다루어보겠습니다. 감사합니다.

  3줄 요약

  1. 노후대비 월급만으로 안됨

  2. 전세계 통화량은 계속 늘어날 예정

  3. 인구랑 상관없이 좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 늘어나는 유동성 받고 가격이 오를 확률이 높음!

제이크 차 님은 제가 굉장히 좋아하는 부동산 투자자 중 한명입니다. 단순히 입지가 좋은 곳을 사라 등과 같은 추상적인 조언과는 달리, 과거 데이터를 기반으로 명확하게 아파트를 언제 사고 언제 팔지에 대한 조언을 해주시기 때문입니다.

그의 전작 "저평가 알짜 아파트 한채"를 감명 깊게 읽었는데 최근에 신간을 내셨기에 리뷰를 하고자 합니다. 책의 내용이 정말 좋기 때문에 꼭 책을 사서 읽어보시는 것을 강추합니다!

https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=299025694

1. 윤석열 정부 출범, 아파트 시장의 방향성은?

1) 도심 역세권 복합 개발 : 서울 또는 수도권의 준공업지역이 개발될 가능성이 큼 ex. 영등포 당산

2) 1기신도시 및 노후 주택 재건축 / 재개발 활성화

2. 1주택자의 현명한 투자 방법? -> 1주택 + 분양권 or 1주택(메인) + 2번째 주택(서브)

2. 빅데이터에 기반한 아파트 시크릿 상승조건

1번 조건 : 향후 공급이 줄어드는가?

2번 조건 : 전세지수가 매매지수를 돌파하는가?
-이는 시장 참여자들이 집값을 비관하여 매수를 하진 않지만, 지금 당장 살 집이 필요하기에 전세로 수요가 몰리는 상황입니다. 즉 현재 주택 공급이 부족하며, 시장 참여자들이 비관하는 상황이기에 아파트를 사기 좋은 타이밍인 것입니다. 매매지수는 횡보 / 하락하는데, 전세지수는 상승하는 타이밍을 잘 보면 됩니다.

3번 조건 : 매매지수가 전 고점을 돌파하는가?

가장 중요한 조건은 바로 향후 1번 조건인 "공급이 줄어드는 가" 입니다. 공급은 전세가격에 큰 영향을 미치기에 항상 주시하여야 합니다.

1번 조건이 충족되었다면, 매매가는 하락 / 횡보하는데, 전세 가격은 꾸준히 우상향하는 지역을 확인합니다. 위 조건을 만족하는 지역은 향후 상승가능성이 높습니다.

만약 2번 조건을 놓쳤다면, 3번 조건인 매매지수가 전 고점을 돌파하는지 확인합니다. 3번 조건은 2번 조건에 비해 수익률은 떨어질지 모르지만, 미래 상승 가능성은 2번 조건 보다 높다고 합니다.

위 조건들로 상승 가능성이 큰 지역을 추리고, 향후 발전가능성 및 인구수를 기준으로 투자할 도시를 선정합니다.

글로 쓰면 이해가 쉽지 않아 부동산 지인 - 지역분석 차트를 켜놓고 예시를 들어드리겠습니다.

첫 번째 예시는 경상남도 창원시입니다. 창원시는 인구수가 100만이 넘는 특례시이며, 중공업입 발달한 도시입니다.

블럭같은 모양은 바로 공급 물량인데요. 2020년 이후 공급이 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.(조건1)

이후 떨어지던 매매가가 전세가의 상승에 힘입어 상승하는 1번조건이 있습니다. 이때가 창원시 첫 번째 투자 타이밍입니다.

첫 째 타이밍을 놓치더라도, 2020년 10월경 전고점을 돌파하는 2번 타이밍에 들어갔어도 충분히 수익을 볼 수 있습니다.

현재는 급격한 금리인상 및 부동산 규제로 눌림을 받고 있지만, 시장 상황이 정상화되고 금리 인상이 멈추거나 하락하다면, 창원시 아파트 가격의 상승 확률은 굉장히 높을 것으로 보입니다.


두 번째 예시는 청주입니다. 위의 창원시에 대한 설명을 잘 읽어보시고 스스로 차트를 해석해보시면 좋겠습니다.

현재는 매수타이밍이 아니지만, 향후 매수타이밍을 줄 확률이 높은 지역 TOP 3를 선정해보겠습니다.

첫 번째 지역은 인천입니다.

인천광역시는 GTX-B, 바이오 산업 육성 등으로 인해 향후 미래가치는 "보장"되어 있는 지역입니다. 지방에서 계속 인구가 유입되고 있는 점도 큰 장점입니다. 현재는 과다공급 + 급격한 금리인상으로 매매/전세 모두 무너지고 있는 상황입니다.

하지만 매매/전세가 계속 떨어지다보면, 언젠가 건설사들이 공급을 하지 않을 것이고, 공급을 하지 않으면 인구 증가 및 주택 노후화로 인천에 집이 부족해지는 시기가 올 것입니다.(매매지수 횡보, 전세 지수 상승 돌파)

즉 이때가 바로 매수 타이밍이 되겠습니다.

두 번째 지역은 대구입니다.

대구광역시에 양질의 일자리가 부족한 것은 사실이지만, 향후 지방 인구가 소멸할 시 결국 경북에 기반을 둔 사람들은 대구를 중심으로 모일 수 밖에 없습니다. 또한 지방에서 가장 강력한 학군을 보유하고 있는 곳도 대구입니다. 이에 대구에서 수익을 볼 기회는 최소 한번은 줄 것 같습니다.

대구는 2025년까지 공급이 과다한 지역이며, 현재 이미 미분양이 나고 있습니다. 타이밍을 기다렸다가 1) 향후 공급이 부족하며 2) 전세지수가 매매지수를 돌파 하는 시기에 매수하고 기다린다면, 수익을 줄 것으로 기대됩니다.

세 번째 지역은 세종입니다.

부동산 입지 전문가 빠숑이 선정한 지방에서 유일하게 성장하는 도시입니다.

다만, 전세가율이 매우 낮은 상황이라 바닥을 잡기가 굉장히 힘든 곳입니다. 다른 도시들 대비 전세가율이 낮은 점은 감안하고, 전세지수가 매매지수를 돌파하는 상황에 매수하는 것은 좋아보입니다.

세종은 물리더라도 장기적으로 우상향할 확률이 높기 때문에 존버할 수 있습니다.

3. 제이크 차의 매도조건

제이크 차님의 경우, 전세가는 별로 안올랐는데, 매매가가 훨씬 많이 올랐을 때 매도를 준비해야 한다고 말합니다. 이때, 향후 3년간 공급도 늘어난다면 매도를 더 고민해야 되는 것입니다.

다만, 매도는 굉장히 어려운 기술이므로, 웬만하면 지금보다 더 좋은 아파트로 갈아탈 기회가 있을 때에만 매도하는 것을 추천합니다.

2017,18년에 이미 많이 오른 서울 아파트를 고점으로 인식하고 매도하신 분들은, 다시는 서울에 입성할 수 없게 된 예시를 보며, 시장 앞에 겸손해야 합니다.

4. 구체적 아파트 투자기준

1) 매매가는 횡보하는데, 전세가가 상승하는 경우

2) 갭 매우기 현상 이용하기

대세 상승 지역을 선정할 시, 아파트의 경우 A급->B급->C급 순으로 오르는 성향이 있습니다. 만약 어떤 지역의 대장아파트가 올랐다면, 그 다음 급의 아파트를 매수하시면 수익 확률이 높아집니다.

만약 B,C급을 놓쳤다면, A급 아파트의 다른 평형(20평대 OR 40평대)를 노리는 것도 방법입니다. (평수 갭메우기)


3) 입주장 노리기

아파트가 입주하고 2년 후에는, 매도 매물이 많이 나옵니다. 다만, 이때 거래가 된 이후에는 매도 물건이 줄며, 가격이 상승활 확률이 매우 높습니다.

2년차 아파트에 매도 매물이 몰리는 시기에 매수를 하면, 안전마진이 보장된다고 볼 수 있습니다.

  올 여름 훨훨 작가님의 입지센스라는 책을 읽었습니다. 앞으로 10년 후 입지의 레벨이 업그레이드될 핵심 입지들을 정말 자세히 정리를 해주신 책입니다. 이에 주말 짬짬이 책에서 나온 입지들을 실제로 임장을 가보고, 기록을 이 블로그에 남길 예정입니다. 

혹시 부동산 입지에 관심이 있으시다면 꼭 읽어보시는 것을 추천합니다. 감사합니다!

http://www.yes24.com/Product/Goods/110558350

https://www.youtube.com/watch?v=SkK7FZZ3dWs&t=1 

1. 조합설립인가 직전에는 급매가 나옴. -> 같은 구역에 2채 이상 있는 경우, 새 아파트가 1채만 나오기 때문에 급매가 나옴

2. 관리처분인가 직전 즉 조합원분양 때 -> 관리처분인가 이후에는 6~10년동안 돈이 묶임. 그래서 돈이 급한 사람들의 급매가 나옴

3. 입주권 상태 -> 입주권의 경우 아무리 다주택자라도 2년만 보유하면 기본세율임. 아파트가 준공하기 전 입주권을 던지려는 다주택자들이 나옴.

4. 재개발 물건의 경우, 아파트처럼 정보가 오픈되어있지 않기 때문에, 실제 현장 발품을 열심히 팔아야 함.

https://www.youtube.com/watch?v=LIBObOJtrPY 

1. 아실에서 대지지분을 꼭 확인(15평 이상~)

2. 대지지분이 넓더라도 임대아파트가 많이 껴있으면 재건축 불가!