월급쟁이 부자로 은퇴하라 증보판(2) - 너나위

  이전 글에서는 아파트 투자의 필요성에 대해서 다루어보았습니다. 이번 글에서는 구체적인 저평가 아파트 선별 방법에 대해 다루어보겠습니다.

 

  시작에 앞서, 먼저 1) 부동산 지인(https://www.aptgin.com/root_main) 2) 아파트실거래가-아실(https://asil.kr/asil/index.jsp) 3) 호갱노노(https://hogangnono.com/)의 사용법을 익히시길 권장드립니다. 유튜브 및 블로그에 구체적인 사용 방법이 있을 것입니다.

 

  2023. 1. 9. 기점으로 저는 인천 아파트 시장에서 큰 기회가 올 것이라고 판단하고 있습니다. 제가 왜 그렇게 판단했는지 아래의 과정을 통해 설명하도록 하겠습니다. 

 

1. 부동산 지인 차트를 통한 저평가 아파트 선별

 

  아파트 시장에는 사이클이 있습니다. 먼저 건설사들의 대량 공급으로 인해 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락합니다. 이후 미분양을 우려한 건설사들이 공급을 중단하면서 아파트가 부족해집니다. 이때 매매가는 횡보하지만, 전세가가 상승합니다. 왜냐하면 실제로는 집이 부족하지만, 그동안 집값이 계속 떨어졌기 때문에 사람들이 섣불리 매매로 돌아서지 않기 때문입니다. 

 

  전세가와 매매가의 차이가 줄어들면, 서서히 전세 수요가 매매수요로 전환되면서 가격이 오릅니다. 이후 전세가의 상승률보다 매매가의 상승률이 훨씬 높아지면서 아파트 가격이 폭등하게 됩니다.

 

  마지막으로, 가격 폭등을 본 건설사들이 너도나도 분양을 하면서 시장에 아파트 공급이 늘어납니다. 그럼 사이클의 초기단계로 다시 돌아가게 됩니다. 

 

  이때 우리가 주목해야 하는 점은 윗 글의 밑줄친 부분인, 매매가는 횡보 하락하는 반면, 전세가는 상승하는 구간입니다. 왜냐하면 부동산 상승 초입의 신호이기 때문입니다. 이번 문단에서는 부동산지인 차트를 통해 사이클을 알아보겠습니다.

 

 

  아래 사진은 인천 아파트 시장의 차트입니다. 파란색은 매매가, 빨간색은 전세가입니다. 인천은 사이클의 초기 단계인, 매매가와 전세가가 동시에 하락하고 있습니다. 지금은 인천 부동산 시장이 피바다가 되었지만, 언젠간 미분양을 걱정하는 건설사들이 공급을 멈출 것이고, 시간이 지나면 매매가는 횡보하지만 전세가는 오르는 시기가 올 것입니다. 그때가 매수하기 좋은 타이밍입니다. 

 

  아래 차트는 인천의 향후 공급 물량 및 미분양 수치입니다. 현재 왜 인천 아파트의 매매가 및 전세가가 떡락하는지 알 수 있습니다. 2022,23년에 적정 수요 대비 대규모 공급이 있기 때문입니다. 또한 미분양 수치도 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 

 

  하지만, 인천은 인구가 늘어나는 수도권이며, GTX-B, 인천1호선등으로 교통망이 개선되고 있습니다. 삼성바이오로직스, 셀트리온 같은 바이오 산업도 계속 커지고 있고요. 대규모 공급으로 인해 신축아파트가 많이 들어오면서, 정주요건도 좋아질 여지가 큽니다. 

 

2. 전세가율로 저평가 여부 판단하기

  부동산지인 차트 맨 아래에 가보시면 전세율이라는 동그라미가 있습니다. 이 부분을 클릭해주십시오.

 

 

  전세율 동그라미를 활성화 할 시, 차트의 모양은 아래와 같이 됩니다. 즉 인천 부동산 시장의 역사적 전세율 밴드를 볼 수 있습니다. 전세율이 높다는 뜻은 매매가 대비 전세가가 높아 저평가되어있다는 뜻이고, 전세율이 낮은 경우, 전세 대비 매매가가 과도하게 높다는 뜻이므로 고평가로 볼 수 있습니다.

 

  즉, 2015~2017년은 인천아파트의 전세율이 높으므로 저평가, 현재의 경우 역사적인 평균수준이므로 아직은 저평가가 아니라고 볼 수 있습니다. 매매가 대비 전세가가 올라와주는 시기를 기다려야 되겠습니다. 

 

 

3. 입지 비교를 통한 저평가 여부 판단하기(상대비교)

 

  1) 부동산지인 차트, 2) 전세율을 기준으로 해당 지역이 저평가라고 생각된다면, 이후 마지막으로 입지 비교를 통한 상대적 저평가를 판단해야합니다.

 

  상대 저평가 판단 방법은 예시로 설명하면 쉽습니다. 만약 여러분들이 봤을 때 서울 광진구의 아파트 가격과 강남의 아파트 가격이 같다면 어떤 아파트를 사시겠습니까? 당연히 강남의 아파트를 사는 것이 맞을 것입니다. 그렇기에 평상시에는 항상 강남의 아파트가 광진구의 아파트보다 가격이 높습니다.

 

  하지만, 아파트 하락장이 오게 되어 심리가 무너져 버린다면, 광진구 아파트 가격이 강남 아파트 가격과 같을 때가 있습니다!(2012~2015년 서울 부동산 하락장에 이런 경우가 많았죠.) 

강남과 광진구의 차이가 거의 나지 않았을 때! 이때가 강남의 상대적 저평가 상태입니다.

 

  즉, 우리가 입지의 서열을 파악할 수 있다면, 상급지와 하급지의 가격차이가 적을 때, 이때가 바로 상대적 저평가 상태입니다.

 

이에 따라 인천의 상대적 저평가 여부를 판단해보도록 하겠습니다.

 

 

  먼저, 아래와 같이 아실사이트에 들어가서 부동산스터디-최고가 탭을 눌러주십시오.

 

  이후, 비교 기준을 34평형으로 고정해주세요.

 

  각 구역의 대표적인 도시들의 흐름을 매달 한번씩 체크해주시면 됩니다. 아래는 제가 매달 체크하는 유니버스입니다. 참고해주세요.

 

서울- 23개구 전부

경기- 과천, 광명, 성남, 안양, 고양, 군포, 평택, 김포, 수원, 시흥, 안산, 화성, 하남, 용인, 부천, 구리, 남양주 광주, 의정부

광역시급 - 부산, 대구, 인천, 대전, 울산, 광주, 세종

강원 - 춘천, 원주, 강릉

충남 - 천안/아산

충북 - 청주

전북 - 전주

전남 - 여수, 목포, 순천

경북 - 포항

경남 - 창원, 진주, 김해, 양산

제주

 

  인천의 상대적 저평가 여부를 한번 예시로 판단해 보겠습니다. 아래 표는 인천을 부산, 대구와 비교해본 상태입니다. 인천의 아파트 가격이 부산보다 싸며, 대구와도 비슷한 상황입니다. 물론 현재만 본다면 부산이 인천보다 비싼것이 맞습니다.

 

  하지만 저는 대기업이 하나도 없고 인구가 줄어드는 부산보다는, 인구도 늘고, 바이오 산업의 중심인 인천의 발전 가능성이 훨씬 크기에 인천이 저평가라고 판단하였습니다. 또한 비슷한 논리로 대구와 인천의 가격이 같다면, 저는 인천을 사는 것이 맞다고 생각합니다.

 

 

  또 다른 예시는 서울 강서구와 경기도 분당의 차이입니다. 물론 마곡지구가 정말 좋기는 하지만, 강남 및 판교로의 접근성도 좋고, GTX-A 호재를 받으며, 강남 다음의 학군을 가진 분당보다 강서구가 더 비싼 것은 아니라고 판단됩니다. 특히 분당의 경우 사업성이 충분히 나오기에 이후에 재건축이 된다면 훨씬 좋은 입지가 될 것입니다. 따라서 저는 분당이 상대적 저평가로 판단하고 있습니다. 

 

만약 여러분들이 입지간의 서열을 파악하기 힘드시다면, 아래와 같은 방법들이 있습니다.

 

1) 2021년 최고점을 기준으로 판단하기 : 2021년 대상승장이었기에, 입지의 가치가 가격에 그대로 녹아있습니다. 즉 2021년 가격을 기준으로 더 높은 아파트가 상위 입지일 확률이 높습니다.

 

2) 강남과의 접근성 파악하기 : 너무 애매하다 싶으시면 두 위치중 강남 또는 각 지역의 대장과의 거리가 얼마나 나는지 파악하는 것도 방법입니다. 

 

4. 구체적 아파트 사는 방법

  해당 지역의 저평가 여부가 판별되었다면, 이제 아파트를 매수할 차례입니다. 다양한 부동산 책을 보면 좋은 아파트의 기준은 아래와 같습니다. 1)일자리, 2)교통, 3)교육(학군) 4) 인프라, 5) 환경 입니다.

 

  다만, 아파트의 경우 오를 땐 다 같이 오르고 내릴 땐 다 같이 내리는 특성이 있기에 시장 판단이 훨씬 중요합니다.

 

  이에 추천하는 방법은 저평가 여부가 판별된 지역의 아파트에서 내가 살 수 있는 가장 비싼 아파트를 사는 것입니다. 최대한 많은 매물을 확인해서, 동, 층, 향, 중 가장 마음에 드시는 것을 사시면 되겠습니다. 

 

4줄 요약

 

1. 매매가는 떨어지거나 횡보하는데, 전세가가 오르며, 향후 공급이 없는 타이밍을 노려라

2. 역사적 전세가율을 비교해보고, 역사적으로 전세가율이 높을 때 매수한다.

3. 내가 매수하려는 입지의 상대적 저평가 여부를 판단한다!

4. 해당 지역이 저평가라고 판단 되었다면, 내가 살 수 있는 아파트 중에서 가장 비싼 아파트를 매수한다.