인플레이션 시대 상승할 아파트 하락할 아파트 - 제이크 차

제이크 차 님은 제가 굉장히 좋아하는 부동산 투자자 중 한명입니다. 단순히 입지가 좋은 곳을 사라 등과 같은 추상적인 조언과는 달리, 과거 데이터를 기반으로 명확하게 아파트를 언제 사고 언제 팔지에 대한 조언을 해주시기 때문입니다.

그의 전작 "저평가 알짜 아파트 한채"를 감명 깊게 읽었는데 최근에 신간을 내셨기에 리뷰를 하고자 합니다. 책의 내용이 정말 좋기 때문에 꼭 책을 사서 읽어보시는 것을 강추합니다!

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인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트

1. 윤석열 정부 출범, 아파트 시장의 방향성은?

1) 도심 역세권 복합 개발 : 서울 또는 수도권의 준공업지역이 개발될 가능성이 큼 ex. 영등포 당산

2) 1기신도시 및 노후 주택 재건축 / 재개발 활성화

2. 1주택자의 현명한 투자 방법? -> 1주택 + 분양권 or 1주택(메인) + 2번째 주택(서브)

2. 빅데이터에 기반한 아파트 시크릿 상승조건

1번 조건 : 향후 공급이 줄어드는가?

2번 조건 : 전세지수가 매매지수를 돌파하는가?
-이는 시장 참여자들이 집값을 비관하여 매수를 하진 않지만, 지금 당장 살 집이 필요하기에 전세로 수요가 몰리는 상황입니다. 즉 현재 주택 공급이 부족하며, 시장 참여자들이 비관하는 상황이기에 아파트를 사기 좋은 타이밍인 것입니다. 매매지수는 횡보 / 하락하는데, 전세지수는 상승하는 타이밍을 잘 보면 됩니다.

3번 조건 : 매매지수가 전 고점을 돌파하는가?

가장 중요한 조건은 바로 향후 1번 조건인 "공급이 줄어드는 가" 입니다. 공급은 전세가격에 큰 영향을 미치기에 항상 주시하여야 합니다.

1번 조건이 충족되었다면, 매매가는 하락 / 횡보하는데, 전세 가격은 꾸준히 우상향하는 지역을 확인합니다. 위 조건을 만족하는 지역은 향후 상승가능성이 높습니다.

만약 2번 조건을 놓쳤다면, 3번 조건인 매매지수가 전 고점을 돌파하는지 확인합니다. 3번 조건은 2번 조건에 비해 수익률은 떨어질지 모르지만, 미래 상승 가능성은 2번 조건 보다 높다고 합니다.

위 조건들로 상승 가능성이 큰 지역을 추리고, 향후 발전가능성 및 인구수를 기준으로 투자할 도시를 선정합니다.

글로 쓰면 이해가 쉽지 않아 부동산 지인 - 지역분석 차트를 켜놓고 예시를 들어드리겠습니다.

첫 번째 예시는 경상남도 창원시입니다. 창원시는 인구수가 100만이 넘는 특례시이며, 중공업입 발달한 도시입니다.

블럭같은 모양은 바로 공급 물량인데요. 2020년 이후 공급이 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.(조건1)

이후 떨어지던 매매가가 전세가의 상승에 힘입어 상승하는 1번조건이 있습니다. 이때가 창원시 첫 번째 투자 타이밍입니다.

첫 째 타이밍을 놓치더라도, 2020년 10월경 전고점을 돌파하는 2번 타이밍에 들어갔어도 충분히 수익을 볼 수 있습니다.

현재는 급격한 금리인상 및 부동산 규제로 눌림을 받고 있지만, 시장 상황이 정상화되고 금리 인상이 멈추거나 하락하다면, 창원시 아파트 가격의 상승 확률은 굉장히 높을 것으로 보입니다.


두 번째 예시는 청주입니다. 위의 창원시에 대한 설명을 잘 읽어보시고 스스로 차트를 해석해보시면 좋겠습니다.

현재는 매수타이밍이 아니지만, 향후 매수타이밍을 줄 확률이 높은 지역 TOP 3를 선정해보겠습니다.

첫 번째 지역은 인천입니다.

인천광역시는 GTX-B, 바이오 산업 육성 등으로 인해 향후 미래가치는 "보장"되어 있는 지역입니다. 지방에서 계속 인구가 유입되고 있는 점도 큰 장점입니다. 현재는 과다공급 + 급격한 금리인상으로 매매/전세 모두 무너지고 있는 상황입니다.

하지만 매매/전세가 계속 떨어지다보면, 언젠가 건설사들이 공급을 하지 않을 것이고, 공급을 하지 않으면 인구 증가 및 주택 노후화로 인천에 집이 부족해지는 시기가 올 것입니다.(매매지수 횡보, 전세 지수 상승 돌파)

즉 이때가 바로 매수 타이밍이 되겠습니다.

두 번째 지역은 대구입니다.

대구광역시에 양질의 일자리가 부족한 것은 사실이지만, 향후 지방 인구가 소멸할 시 결국 경북에 기반을 둔 사람들은 대구를 중심으로 모일 수 밖에 없습니다. 또한 지방에서 가장 강력한 학군을 보유하고 있는 곳도 대구입니다. 이에 대구에서 수익을 볼 기회는 최소 한번은 줄 것 같습니다.

대구는 2025년까지 공급이 과다한 지역이며, 현재 이미 미분양이 나고 있습니다. 타이밍을 기다렸다가 1) 향후 공급이 부족하며 2) 전세지수가 매매지수를 돌파 하는 시기에 매수하고 기다린다면, 수익을 줄 것으로 기대됩니다.

세 번째 지역은 세종입니다.

부동산 입지 전문가 빠숑이 선정한 지방에서 유일하게 성장하는 도시입니다.

다만, 전세가율이 매우 낮은 상황이라 바닥을 잡기가 굉장히 힘든 곳입니다. 다른 도시들 대비 전세가율이 낮은 점은 감안하고, 전세지수가 매매지수를 돌파하는 상황에 매수하는 것은 좋아보입니다.

세종은 물리더라도 장기적으로 우상향할 확률이 높기 때문에 존버할 수 있습니다.

3. 제이크 차의 매도조건

제이크 차님의 경우, 전세가는 별로 안올랐는데, 매매가가 훨씬 많이 올랐을 때 매도를 준비해야 한다고 말합니다. 이때, 향후 3년간 공급도 늘어난다면 매도를 더 고민해야 되는 것입니다.

다만, 매도는 굉장히 어려운 기술이므로, 웬만하면 지금보다 더 좋은 아파트로 갈아탈 기회가 있을 때에만 매도하는 것을 추천합니다.

2017,18년에 이미 많이 오른 서울 아파트를 고점으로 인식하고 매도하신 분들은, 다시는 서울에 입성할 수 없게 된 예시를 보며, 시장 앞에 겸손해야 합니다.

4. 구체적 아파트 투자기준

1) 매매가는 횡보하는데, 전세가가 상승하는 경우

2) 갭 매우기 현상 이용하기

대세 상승 지역을 선정할 시, 아파트의 경우 A급->B급->C급 순으로 오르는 성향이 있습니다. 만약 어떤 지역의 대장아파트가 올랐다면, 그 다음 급의 아파트를 매수하시면 수익 확률이 높아집니다.

만약 B,C급을 놓쳤다면, A급 아파트의 다른 평형(20평대 OR 40평대)를 노리는 것도 방법입니다. (평수 갭메우기)


3) 입주장 노리기

아파트가 입주하고 2년 후에는, 매도 매물이 많이 나옵니다. 다만, 이때 거래가 된 이후에는 매도 물건이 줄며, 가격이 상승활 확률이 매우 높습니다.

2년차 아파트에 매도 매물이 몰리는 시기에 매수를 하면, 안전마진이 보장된다고 볼 수 있습니다.