썩다리 몸테크 안해도 돈 벌 수 있어요 (오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략 - 채상욱)

  이번에는 제가 좋아하는 애널리스트 중 한 분이신 채상욱님의 2018년 작 '오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략'을 리뷰해보고자 합니다.

 

  채상욱 애널리스트님은 13~14년 대다수의 전문가들이 서울 부동산 시장을 비관할 때 적극 매수 의견을 낸 몇 안되는 전문가이십니다. 최근에는 회사를 나오셔서 주식(?) 유튜버가 되셨다고 하네요. 흠.. 그래도 부동산 투자의 '구루'임에는 틀림없습니다.

 

  이번 책에서는 1. 장기적으로 좋은 입지 2. 도시 개발 과정에 맞춰 투자하기 3. 구매력 이동을 예상하고 투자하기 4. 대형아파트를 주목하라 부분을 집중적으로 다루어 볼까 합니다.

 

 

1. 장기적으로 좋은 입지

 

  이미 우리 모두가 아는 좋은 입지들을 다루셔서 크게 새로운 내용은 없습니다 ㅎㅎ. 채상욱님은 크게 1)서울 세력권 2) 자급자족형 신도시 3) GTX 노선을 이용할 수 있는 입지에 대한 투자를 좋게 보고 계셨습니다.

 

  1) 서울 세력권 : 서울 3도심(여의도, 강남, 광화문)에 출퇴근한 모든 입지는 장기 전망이 우수합니다. 특히 서울 강북 뉴타운들을 주의 깊게 봐두세요.

 

  2) 자급 자족형 신도시 : 배드타운이 아닌 자체 일자리가 있는 신도시들 (판교, 광교, 마곡, 과천, 세종)이 유망합니다.

 

  3) GTX 노선 : 가장 빨리 준공될 수 있는 GTX-A노선 역을 좋게 보십니다. (운정-킨텍스-대곡-연신내-성남-구성-동탄역) 주목하세요.

  

 

2. 도시 개발 과정에 맞춰 투자하기

 

  저자는 대한민국 도시들은 크게 3단계에 발전 과정을 거친다고 합니다. 1)원도심 2) 택지개발신도시 지역 3) 자급자족 신도시 순서로 말이지요.

 

  1) 원도심은 도시의 전통적인 중심지를 의미합니다.

 

  원도심의 주택이 부족하게 되어 주거 문제를 해결한 지역을 2) 택지개발 신도시 지역이라고 합니다.

 

  마지막으로, 일자리가 부족한 택지개발신도시 지역의 단점을 보완하는 자체 일자리를 갖춘 신도시를 3) 자급자족 신도시라고 할 수 있겠습니다. 각 단계별 예시는 아래 표와 같습니다.

 

오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략 - 채상욱 PG 89

  채상욱 애널리스트는, 위의 도시들의 1단계 원도심은 '재개발', 2단계 택지개발신도시 지역은 '재건축, 리모델링', 3단계 자급자족도시는 장기적으로 매수를 추천합니다. 

 

3. 구매력 이동을 예상하고 투자하기

 

  채상욱 애널리스트는 특이한 패턴을 발견했습니다. 강남 재건축이 진행될 때 마다 분당 집값이 오른다는 것이지요. 재건축이 진행되면서 이주하게된 수요가, 비슷한 인프라와 학군이 있는 분당으로 옮겨가 집값을 올린 것이지요. 이와 비슷한 논리로, 앞으로 재건축이 활발히 진행될 여의도/목동 과 중계동을 미리 주목해야 되겠습니다.

 

  저자는 여의도/목동 재건축이 활발히 진행된다면, 강서구 등촌동과 영등포구의 아파트들로 수요가 이주할 것으로 보고 있습니다. 

 

  또다른 재건축 후보지는 바로 주거밀집지역인 노원구 입니다. 대다수의 아파트가 연차 25년을 넘기고 있고, 최근 집값 급등으로 재건축 사업성이 갖춰지고 있기 때문입니다.

 

  저자는 도봉구 창동, 쌍문동, 중랑구등과 같이 인접지역으로 이동하거나, 아예 남양주, 구리, 의정부시, 하남시로 이주할 수도 있다고 보고 있습니다. 특히 남양주 다산신도시를 좋게 보고 있습니다. 위 입지들은 앞으로 전세가 탄탄하게 받쳐질 질 예정이니 좀 더 안정감을 갖고 투자를 해도 되겠네요.

 

 

4. 대형아파트를 주목하라

 

  저자는 코로나가 오기 이전인 2018년에 이미 1인당 주거면적이 커질 것으로 예측하였습니다. 특히 건조기나 스타일러처럼 현대인들이 필요한 가전,가구들이 많아짐에 따라 기존의 집이 좁아지고 있기 때문입니다.

 

  앞으로 1~3인 가구가 대세가 된다 하더라도, 소형 아파트인 20평대보다 30평대 아파트의 수요가 더 커질 것으로 예측됩니다.