'자녀교육과 노후대비' 두마리 토끼 다잡기 (나는 부동산으로 아이 학비 번다 - 월천대사 이주현)

  의정부에 사시던 제 지인분이 계셨습니다. 생활비도 싸고 주변에 산도 많아 등산이 취미인 지인분은 만족하며 살고 계셨습니다. 그러다가 시간이 흘러 아이가 초등학교 고학년이 되었습니다. 자녀 교육을 위해 많은 고민을 하신 끝에 서울 중계동으로 이사를 갔습니다. 사교육비에도 큰 돈을 지출하셨지요. 

 

  사교육비 때문에 저축을 많이 못하셨지만 노후대비 걱정이 크지 않습니다. 바로 중계동의 집값이 매수 시점 이후 2배 이상으로 올랐기 때문입니다. 그래서 '대한민국은 맹모에게 상을 주는 나라' 라고도 합니다. 자녀교육을 위해 학군지로 이사를 했더니, 집값이 올라 사교육비를 지출하고도 돈을 벌었기 때문입니다. 

 

  자녀가 없으신 분들은 직주근접만을 기준으로 부동산을 판단합니다. 하지만 그러시던 분들도 자녀를 낳으면 '학군'이라는 것이 굉장히 큰 프리미엄이라는 것을 깨닫게 되지요. 내 아이가 길을 건너서 초등학교를 가는지, 주변에 유해시설이 있는지 없는지, 면학 분위기가 좋은지 나쁜지 등 고려해야 할 것이 많아집니다. 

 

  하지만 학군은 단순히 아이를 키우기 좋은 곳만은 아닙니다. 학군지는 보통 다음과 같은 조건들을 만족합니다. 첫째, 중산층 이상의 주민들이 많은 대규모 아파트 단지이며. 둘째, 직주근접 또는 교통이 좋습니다. 이런 입지 조건을 갖춘 곳은 사람들의 수요가 항상 받쳐주기 때문에 오를 때는 많이 오르며 떨어질 때는 덜 떨어지는 경향이 있습니다. 

 

  그렇기 때문에 부동산 투자를 염두하시는 분들이라면 학군에 대한 공부가 필요하다고 생각합니다. 이번 리뷰를 통해 현재의 대한민국 학군지 및 미래의 학군지를 알아보고자 합니다. 

  

 

1) 현재의 학군지

 

  현재 완성된 학군지로는 다음 입지들이 있습니다. 강남 대치, 목동, 중계, 광진, 평촌, 일산입니다. 얼마전까지만 해도 일산을 제외한 모든 입지들이 3대 업무지구(강남 여의도 광화문)로의 교통이 편리한 위치에 있었는데, 이제는 일산까지 GTX-A 및 대곡 소사선으로 교통이 편리해질 예정입니다. 이미 검증된 학군에서 자녀교육을 하고 싶으신 분들은 위 입지들 중 여건에 맞추어 들어가시면 되겠습니다.

 

   위 학군지들은 준공된지 20~30년이 된 아파트들이 많습니다. 학령기 자녀가 대학에 가기까지는 최소 6년 최대 15년이 걸립니다. 최소 6년의 시간이 묶이는 만큼 재건축,리모델링을 노릴 수 있습니다. 준공된지 오래된 아파트에 일명 '몸태크'를 하시는 거지요. 재건축만 된다면 자녀교육과 시세차익 둘다 얻으실 수 있습니다. 

 

출처 : 호갱노노

 

 

2) 미래의 학군지

 

  현재의 학군은 이미 검증이 된 우량주같은 느낌입니다. 만약 아이 교육보다 시세차익에 중점을 두시는 분들이라면 미래의 학군지를 주목해볼 필요가 있겠습니다. 

 

  미래의 학군지가 될 곳은 1. 일자리가 늘어나는 곳 2. 대규모 아파트 단지들이 공급되는 곳입니다. 저자는 아래의 지역들을 추천합니다. 1. 마포 2. 마곡 3. 판교 4. 세종 5. 위례 6. 옥수. 다만 위 입지들은 학군과 별개로 이미 입지가 좋은 지역입니다. 저자가 책을 쓴 2018년에도 비쌌지만 지금은 훨씬 비싸졌기 때문에 과연 투자수익율을 크게 낼 수 있을까 의문입니다. 너무 큰돈이 집에 묶이거든요. 

 

  따라서 저 나름대로 가격이 적정하면서 미래의 학군지로 될 지역들을 뽑아보았습니다. 물론 제 뇌피셜은 아니고 저자가 힌트를 준 지역 중에서 골라보았습니다. 제 나름의 학군지는 바로 1. 인천 송도 2. 경기도 동탄 3. 경기도 광주 3. 시흥 장현지구 입니다. 위 지역 모두 앞으로 일자리가 늘거나 일자리가 늘어나는 지역으로의 교통이 좋아지는 지역입니다. 또한 대규모 아파트 단지들이 입주 예정이기도 하지요.

 

  지금은 인프라가 갖춰지지 않았습니다. 하지만 입주가 끝나고 학원가가 형성되며, 10년 후 대입실적이 나오기 시작한다면 지금과는 급이 다른 입지가 되어있을거라 확신합니다.

 

  (참고로 아래 색칠된 부분은 학원가 입니다.) 

 

  1. 인천 송도

출처 : 호갱노노

삼성바이오로직스, 셀트리온 본사가 있는 송도입니다. 유일한 약점인 수도권 접근성은 GTX-B가 완공만 되면 정말 좋은 입지입니다. 투자자라면 선진입하기 좋은 기간입니다. 대규모 아파트 단지들이 들어와 있으며, 국제학교 채드윅과 포스코 자사고인 포스코 고등학교가 있습니다. 1순위로 추천드립니다.

 

2. 경기도 동탄

 

출처 - 호갱노노

수원의 배후지 동탄신도시입니다. 동탄1, 동탄2 각각 학원가가 형성된 것을 볼 수 있습니다. 동탄역은 GTX-A의 수혜를 크게 보는 지역입니다. 완공만 되면 강남을 30분안에 도착할 수 있습니다. 또한 주변에 수원과 용인같이 일자리가 늘어나는 입지에 위치해 있어 수요도 탄탄할 것입니다. 10년을 보고 들어가셔도 좋겠습니다. 

 

3. 경기도 광주

출처 - 네이버 부동산

 

  경기도 광주는 학원가가 존재하지 않습니다. 다만 앞으로 대단지 아파트들이 입주할 예정이며, 경강선으로 판교를 30분 통근이 가능한 지역입니다. 판교 테크노벨리2가 판교 테크노벨리1 규모만큼 커진다고 합니다. 판교, 강남에 직장이 있으신 분들중에 자금여력이 알맞으신 분들이 선택하실 수 있는 선택지라고 생각합니다.

 

4. 시흥 장현지구

 

  시흥 장현지구 입니다. 보시다시피 깔끔한 대단지 아파트들이 입주 또는 입주 예정이고요. 서해선을 통해 소사역으로 7호선 환승을 하여 구로-가산 G밸리 출퇴근이 가능하며, 이후 서해선이 연장되면 마곡 및 여의도까지 통근이 가능합니다.