부동산 시장 복기 및 언젠간 다가올 침체장을 대비하며 (투자 패러다임이 바뀌면 투자 전략도 달라져야 한다 - 부룡)

  "History doesn't repeat itself but it rhymes" 란 말이 있습니다. 역사는 반복되지는 않지만 운율을 맞춘다는 말로 어떤 자산시장이건 비슷한 사이클을 반복한다는 뜻입니다. 이는 투자대상의 특성보다도 인간의 욕망이 사이클에 가장 큰 변수이기 때문입니다. 부룡(신현강)님의 글을 통해 저는 지난 대세 상승장인 2000~2008년 장 복기하며 이번 장에 흔들리지 않을 수 있는 기준을 세울 수 있었습니다. 내용을 살펴보겠습니다.

 

1) 2000~2008년과 2014~현재

 

  1998년 대한민국이 외환위기를 맞이하였고,  IMF 관리체제에 들어간 해입니다. 당시 우리 국민들의 '금모으기 운동'과 기업들의 뼈를 깎는 구조조정을 통해 2000년에 위기를 극복할 수 있었습니다. 

 

  그러나 문제는 IMF당시 건설사들이 다수 부도가 나서, 1) 주택공급이 이뤄지지 않았고, 김대중 정부는 경제 활성화를 위해  2) 개인에 대한 대출규제를 과감히 풀었습니다. 카드 신용불량 사태가 일어난 것도 그 일환이었지요. 

 

  이러니 부동산 시장에 아주 최적화된 환경이 만들어졌습니다. 주택의 공급은 부족한데 개인의 대출을 풀어주니 수요는 증가했습니다. 가격은 오를 수 밖에 없었던 것이지요.

 

  이후 노무현 정부 때 수많은 대책을 내놓으며 부동산 시장을 안정시키려고 하였지만, 정책 미스 및 불붙은 투자수요를 잠재울 수 없었습니다. 결국 미국발 금융위기 사태 및 이명박 정부의 보금자리 주택 대량 공급으로 인해 서울 부동산 시장은 진정되고 3~4년의 침체장에 들어가게 됩니다.

2001년부터 2010년까지 꾸준히 상승한 서울 아파트 매매 지수

 

  2000~2008 상승장 때 서울 아파트가 오른 순서는 다음과 같습니다. 먼저 A급입지였던 강남, 송파, 서초구가 가격이 올랐습니다. 이후 강북 지역들이 올랐습니다. 마지막으로 서울과 거리가 멀었던 용인, 평촌, 의정부, 인천까지 오르다가 상승장이 끝났습니다.

 

  저번 상승장은 현 부동산 상승장(2015~현재)과도 일맥상통한 부분이 있습니다. 이번 상승장도 서울 A급 입지부터 오르고, 이후 A급 입지로 출퇴근이 가능한 지역, A급 입지로 출퇴근이 가능한 지역의 주변 지역 순으로 오른 것입니다. 

 

  강남, 용산, 여의도, 목동이 먼저 올랐고요. 그다음에 노원구, 은평구가 올랐습니다. 남양주시, 안양시, 수원시, 화성시 인천 신도심과 같이 수도권 B급입지가 오르고, 현재는 수도권C급이라 할 수 있는 동두천, 경기도 광주, 안산시, 시흥시까지 오르고 있습니다. 

 

  이번 부룡님의 칼럼을 통해 알 수 있는 것은 바로 부동산 상승장에서 갭매우기 현상이 비슷하게 반복된다는 것입니다. 처음에는 서울 A급입지가 오르다가, 점점 A급입지가 너무 올라 자금이 부족한 투자자들이 서울B급 또는 수도권 A급을 매수하고, 이후 위 지역들도 오르면 지방A급, 수도권 B급 이런식으로 유동성이 내려가는 것이지요. 다음 상승장 때 꼭 유념해야하는 내용입니다. 강남에 부동산 시장이 살아났는데, 왜 우리 지역은 안오르지 하며 팔지 말고 기다려야 한다는 것입니다.

 

  갭매우기 현상이 어떻게 일어나는지는 부룡님 칼럼이나 책을 읽어보시면 자세히 나옵니다. 저는 위 지식을 바탕으로 현 시장 판단 및 다음 매수타이밍에 대해 적어보고자 합니다.

 

 위에 적었듯이 동두천, 안산 시흥, 지방 중소도시들까지도 유동성이 흘러 투자심리가 끌어오르고 있습니다. 저번 장을 복기했을 때 집값의 10부능선중 8부 능선까지는 왔다고 생각합니다. 물론 주택공급이 적어 이번 상승장이 도대체 언제까지 갈지는 모르겠습니다. 다만 대한민국 부동산 시장의 침체장은 대량공급 이외에는 외부 변수(IMF, 금융위기) 영향을 크게 받았습니다. 그리고 외부변수는 우리가 예측할 수 없다는 것입니다.

 

 

2) 언젠간 다가올 침체장을 대비하며

 

  만약 여러가지 이유로 인해 이번 상승장을 놓치셨다면, 저는 다음 상승장을 긴 호흡으로 기다리는 것을 추천드립니다. 그렇다면 다음 상승장의 매수 타이밍을 적어보겠습니다.

 

  첫째, 가장 쉬운 방법은 주변에 부동산 투자에 관한 비관이 널려있을 때입니다. 그런적이 언제있었냐고 하시겠지만 2011~2013년까지 서울에 부동산이 있는 사람들을 '하우스푸어'라며 무시하는게 뉴스 단골 소재였습니다. 미분양이 넘쳐난다, 앞으로 인구가 준다, 일본 다마 신도시를 봐라 이러던 여론이 단 7년만에 이렇게 바뀐 것입니다.

 

 둘째, 정부에서 매수 시그널을 줄 때 주의깊게 보아야 합니다. 2000년 김대중 정부의 개인 대출 규제 완화, 2015년 박근혜 정부의 주택 대출 규제 완화와 같이 정부가 매수 시그널을 줄 때가 바로 바닥입니다. 실제로 주식시장에서도 대통령이 펀드를 산다는 뉴스가 나왔을 때 같이 사기만 했어도 연복리 78%!의 수익율을 얻을 수 있다고 합니다. 정부는 부동산 시장의 3대 주체(기업, 가계, 정부)중 하나이고, 부동산 시장을 살릴 수 있는 힘을 가지고 있습니다. 부동산 시장(건설 시장)은 정부의 GDP와 고용을 끌어올릴 수 있는 쉬운 분야입니다. 부동산이 침체됐을 때, 정부는 부동산 시장을 살려야하고 그럴 수 있는 능력이 있습니다. 대한민국을 믿고 정부에서 매수하라고 하면 등기치시면 됩니다.

 

  둘째, 다주택자 비율이 적어야 합니다(대략 7% 아래). 상승장의 초입부는 투자수요가 중요합니다. 다주택자 비율이 적다는 것은 앞으로 부동산에 투자할 수요가 많다는 뜻입니다.

 

  셋째. 미분양이 해소되고 있어야 합니다. 부동산 침체로 인한 건설사 미분양 물량이 해소가 된다는 점은, 시장 참여자들이 점점 시장을 긍정적으로 보고있다는 신호입니다. 

 

 

 

  마지막으로 당부드릴 말씀은 부동산 시장은 장기적으로는 우상향할 확률이 매우 높은 자산입니다. 인간이 살아가는데 필요한 필수재이기 때문에 물가가 상승하는 만큼 오르기 때문입니다.

 

  다음 침체장에서도 부동산 시장을 비관할 수 있는 뉴스가 아주 많을 것입니다. 인구수가 줄었다, 이커머스 시대가 되어서 뉴욕 맨허튼의 오프라인 명품 가게들이 문을 닫고 있다, 자율주행이 어쩌구 저쩌구.... 이런 부동산에 관한 비관적인 뉴스가 들릴 때 꼭 부동산 등기를 치실 수 있어야 합니다. 또 그때 등기를 칠 수 있도록 입지 분석도 지금부터 공부를 해야겠지요.