월급쟁이 부자로 은퇴하라 증보판(1) - 너나위

  지금으로부터 딱 1년전, 2022년 새해에는 부동산에 관한 장밋빛 전망이 빛발치던 기억이 납니다. 2021년이 아파트 대폭등기여서 그랬을까요? 2023년은 서울 입주물량도 적고, 임대차3법 부작용으로 전세가도 폭등한다는 논리였습니다. 확증 편향에 빠진 저를 포함해 대다수의 사람들은 2023년에 부동산이 당연히 오를줄 알았습니다.

2023년 부동산 전망, 보기 좋게 틀렸다!

  하지만, 우크라이나-러시아 전쟁이 장기화됨에 따른 물가 폭등, 그 이후 미 연준의 금리 급등으로 인해 전세계 자산시장이 박살나면서, 글로벌 경기와 크게 연동된 대한민국 아파트가 폭락을 해버렸습니다.

1년만에 4.5%를 올린 미친 금리인상

전세가가 받쳐주지 않았던 동탄, 의왕, 송도등은 1년만에 아파트 값이 반토막이 났습니다.

 

  저는 제가 믿었던 부동산 유튜버들의 예측이 너무 크게 틀리는 것에서 큰 충격을 받았습니다. 2022년을 통해 제가 뼈저리게 배운 것은 바로 미래는 아무도 예측할 수 없다는 것이었습니다.

 

  2022년을 복귀하다보니, 갑자기 너나위님이 생각이 났습니다. 제작년 모두가 2022년 부동산 가격을 전망할 때, 미래는 모르는 것이며, 미래를 몰라도 저평가된 부동산 투자를 통해 경제적 자유인이 될 수 있다는 말씀을 일관되게 해오셨기 때문입니다.

 

  이에 2023년 새해에는 부동산 투자의 바이블인 너나위님의 "월급쟁이 부자로 은퇴하라"를 리뷰해보며, 마음을 가다듬고자 합니다. 이제 시작합니다. 

http://www.yes24.com/Product/Goods/110050359

월급쟁이 부자로 은퇴하라 - YES24

 

 

1. 경제적 자유보다 중요한 것은 노후대비

 

  여러분들은, 자신의 노후에 얼마가 필요한지 계산해보신 적이 있으신가요? 아직 20,30대이신 경우 본인의 노후에 대해 걱정하기에는 현실이 너무 바쁘고 치열하다는 것은 충분히 알고 있습니다. 하지만 너나위님의 경우 먼저 노후대비를 위한 계산이 경제적 자유보다 먼저라고 합니다.

 

   특히, 국민연금의 경우 현 20,30대가 연금이 필요한 2060년 경에는 이미 고갈이 된다고 합니다. 물론 국민연금이 고갈되더라도 세금으로 보조를 해준다고 하지만, 과연 그때의 20~50대가 우리 세대를 부양할 수 있을까요? 아무래도 노후대비는 각자도생이 될 것으로 보입니다. 

  그렇다면, 과연 노후에 필요한 자금은 얼마정도 필요할까요? 일단 국민연금, 공무원연금은 보수적으로 받지 못한다고 가정하겠습니다. 

 

  먼저 최저생계비 월 100만원을 쓴다고하고, 내집마련이 필요하다고 가정하겠습니다. 만약 현재기준으로 계산한다면 60세에 은퇴하여 평균수명이 90세로 잡았을 때, 연 1200만원 X 30년 = 3억 6천, 수도권 평균 내집가격 6억 즉 10억원이 필요합니다.

 

  하지만 위 계산의 무서운 점은, 4인가족이 아닌 1인 가구의 노후 대비 비용이 10억이라는 점입니다. 또한, 미래의 물가상승을 반영하지 못하였으며, 중간에 크게 돈 들어갈 의료비 등을 포함하면 넉넉하게 15억 정도의 돈이 필요합니다.

 

  보통 직장인이 1년에 타이트하게 모아야 2천만원을 겨우 저축합니다.(2000만원 X 30년 = 6억) 즉, 월급만 모아가지고는 노후대비는 사실상 불가능하다는 결론이 나옵니다. 

 

2. 그렇다면 왜 아파트인가?

 

  사실상 저축하는 것만으로는 대다수의 월급쟁이들은 노후대비가 불가능합니다. 그렇기 때문에 21세기에는 투자는 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 그렇다면 여기서 나올 질문은 바로 이것이 될 것입니다. "과연 미래에도 아파트 투자로 수익을 내는 것이 가능할까?"입니다. 

 

  저는 개인적으로 제가 죽을 때 까지는 아파트로 충분히 투자 성과를 낼 수 있다고 생각합니다. 이에 대한 근거는 아래와 같습니다.

 

  1) 지속적인 화폐 가치 하락

  위 표는 미연준의 통화량 차트입니다. 2000년에1,000,000 백만달러였던 통화량이, 현재 7,000,000 백만달러까지 치솟았습니다. 물론 굴곡은 있지만, 자본주의는 특성상 지속적으로 화폐를 찍어낼 수 밖에 없는 구조입니다.

 

  전세계에 풀린 돈은 계속 늘어나는 반면, 사람들이 좋아하는 아파트 및 땅은 희소합니다. 즉 중간에 굴곡은 있을지 언정, 아파트 및 땅은 화폐가치 하락을 방어할 수 있는 아주 좋은 수단이 될 것입니다.

 

  여러분들 주위를 잘 살펴보십시오. 사람들이 열심히 번 돈의 최종 종착지는 어디인가요? 2020~21 주식 및 코인 대불장에서 돈을 수십억씩 번 사람들이 결국 주식/코인을 매도하고 구입한 자산은 무엇인가요? 바로 부동산입니다. 

 

  즉 유동성이 늘어나면서 사람들의 보유자산이 늘고, 늘어난 보유자산의 최종 정착지는 결국 부동산이 될 것이기 때문에 미래에도 사람들이 선호하는 부동산은 가격이 오를 확률이 매우 높다고 생각합니다. 

 

2) 사람들이 선호하는 부동산은 항상 희소함.

  저는 현재 20대입니다. 저희 아버지 세대인 1950~70년대생 분들의 유년기 및 대학생 때의 주거 환경을 들어보셨나요? 20평도 안되는 집에 8명씩 채워 살았으며, 가난한 대학생때는 반지하 원룸에서 4명씩 같이 살기도 하였다고 합니다.

    하지만, 현재는 대한민국 경제가 성장함에 따라 사람들이 추구하는 주거의 질이 상당히 올라갔습니다. 우리가 주택보급률을 따질 때는 위 사진과 같은 반지하, 옥탑방, 30년 넘은 단독주택도 포함됩니다. 하지만 과연 위와 같은 주택을 보급 통계에 넣는 것이 타당할까요? 저를 포함한 현재 20~30대들이 과연 생활비를 아끼고자 위와 같은 열악한 주거 환경을 감당할까요? 저는 아니라고 봅니다.

 

  즉 미래에 인구가 감소하는 것은 사실입니다. 하지만 1인가구가 늘며 세대수가 늘어나고 있습니다. 또한 위 세대들은 양질의 주거가 필요할 것이며, 사람들이 추구하는 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 항상 희소할 것입니다.

 

 특히 아파트 안에서도 상품성의 차이가 많이 납니다. 1990년대에 준공된 아파트들은 주차공간도 부족하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되지 않아 무거운 짐을 들고 따로 1층까지 올라온 후 엘레베이터를 타야하는 경우도 있습니다. 단지내 커뮤니티 시설도 존재하지 않고, 음식물 쓰레기의 경우 직접 1층까지 내려가 버려야 합니다.

매일 저녁 퇴근하고 이런 주차를 해야 한다면 x빡칠듯 합니다.

 

  하지만 현재 신축 아파트의 경우 세대당 2대이상의 주차공간을 확보하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되어 있습니다. 지상에도 주차장이 없어 아이들이 마음놓고 뛰어다닐 수도 있습니다. 또한 단지내에 독서실, 헬스장, 골프연습장, 카페 등 커뮤니티 시설을 갖추었으며 음식물 쓰레기의 경우 부엌에서 바로 처리합니다. 

신축아파트의 공원같은 조경과 커뮤니티 편의 시설

이미 서울 주택 노후화율은 50%...좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 계속 부족할 듯으로 보입니다.

 

 

    디테일하게 들어가자면, 너나위님께서는 1인가구 증가 및 세대수 증가로 인해 25평, 34평형이 전세를 놓기에는 최적의 평수라고 하셨습니다. 지금도 전세가 잘빠지고, 향후에도 1인당 주거면적이 늘어날 가능성이 높아 1,2,3인가구 수요를 잘 받아줄 수 있기 때문입니다. 

 

  이번 편에서는 아파트 투자의 필요성을 다루었습니다. 다음 글에서는 구체적인 저평가 아파트 선별 방법을 다루어보겠습니다. 감사합니다.

 

  3줄 요약

 

  1. 노후대비 월급만으로 안됨

  2. 전세계 통화량은 계속 늘어날 예정

  3. 인구랑 상관없이 좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 늘어나는 유동성 받고 가격이 오를 확률이 높음!