대한민국 생존전략집

  지금까지 부동산 입지 분석법과 사이클에 대해서 다루었습니다. 이번 글은 앞의 2가지 요소보다는 덜 중요하지만 부동산 투자의 완성인 매도에 대해서 다루어 보려고 합니다.

  최근 부동산 값이 많이 상승하다보니 아파트 지하주차장을 가보면 외제차들이 늘어나있습니다. 아파트에 투자하여 수익을 본 것은 좋지만, 그 수익이 매도전에는 그저 사이버머니에 불과합니다. 항상 리스크 관리 하시면서 부동산 투자를 하시길 권하면서 부동산 매도편을 다루겠습니다.

1) 수요와 공급의 변화를 확인하라

  일시적으로 공급이 많으면 전세 및 매가 시세가 하락합니다. 그래도 해당 입지의 수요가 받쳐준다면 일정 시간이 지난 후 다시 회복합니다. 2018년에 송파구 헬리오시티에 9000세대가 입주하면서 주변 시세가 잠시 흔들렸던 시기가 있었습니다만, 시간이 지난후 가격이 회복을 넘어 상승까지 하였습니다. 위와 같은 대량 공급시기를 피해 매도하세요.

  또한 부동산 규제 정책이 발표되면 순간적으로 심리가 위축되어 시세가 하락합니다. 이런 규제 정책도 일정 시간이 지나면 자연스럽게 회복하므로, 규제 정책 발표 직후 패닉 셀링은 하지 않아야 합니다. 또한 전통적인 비수기(7~8월, 11~1월)도 피해서 매도하시는 것을 추천합니다.

 2) 매수인의 심리를 이용하라

  부동산을 매도하기 위해선 결국 매수인이 집을 구매해주어야 합니다. 매수인이 집을 방문했을 때 기분이 좋게 집 청소 및 정리를 싹 해주시는 걸 추천합니다.

  또한 아파트의 인테리어가 부족하다가 생각하시면 주부들이 좋아할만한 인테리어로 수리를 권장드립니다. 인테리어에 너무 큰돈은 들이지 않더라도 합리적으로 인테리어가 되어있으면 해당 부동산에 대한 메리트가 증가합니다. 이후 매도 가격에 인테리어비를 전가하면 집주인과 세입자에게 모두 좋은 방향이 될 것입니다.

  마지막으로, 부동산 매도에 너무 욕심을 부리시면 안됩니다. 부동산 시장은 심리가 굉장히 크게 작용합니다. 끝없이 상승할 것 같다가도, 끝없이 하락할 것 같은 시장이 바로 부동산 시장입니다. 가격이 어깨에 올라왔다고 생각하시면 현금화하시고 그 돈으로 저평가된 부동산을 매수하시는 걸 추천합니다. 다만, 물건이 여러개 시라면  A급 물건 매도를 가장 마지막에 하면 되겠습니다.

추가적인 임대/매도 깨알 팁에 대해 설명한 부읽남님의 강의를 올려드리며 마치겠습니다. 감사합니다.

https://www.youtube.com/watch?v=druwYOrTk4I

  부동산 시장에 큰 영향을 미치는 부분이 바로 정부의 정책입니다. 보통 우리는 상승론자, 하락론자가 되어 정부의 정책을 평가하고 이를 옹호하거나 비난하는 경향이 있습니다. 하지만 진정한 고수는 정책의 옳고 그름을 따지지 않고 그것이 시장의 수요 공급에 어떤 영향을 미치는지 날카롭게 분석합니다. 아래는 부동산 고수의 특징입니다.

  1. 고수는 '정부의 입장'을 잘 이해하고 활용한다.

  2015년 당시 기사입니다. 이때 부동산 정책 찬반논란이 극심했습니다. 하지만 결국 돈을 번 사람은 이때 정부의 부동산 시장 활성화 의지를 파악하고 서울 아파트에 등기를 친 고수일 것입니다. 

  문재인 정부 출범 후 부동산 시장이 오를지 내릴지 말이 많았습니다. 하지만 2017, 2018년에 큰 그림을 그려보면 문재인 정부의 부동산 정책을 통해 얻을 수 있었던 결론은 다음과 같습니다.

  정책의 흐름을 보면 일관되게 시장의 공급을 축소시키는 정책뿐이었습니다. 가구수는 계속 늘어 수요는 늘어나는데 공급은 제한해주니 완전히 부동산 투자를 위한 시장이었습니다. 이런 정책의 흐름을 보았다면 흔들리지 않고 2017~2019년에 부동산을 팔지 않았을 것입니다. 지금의 엄청난 시세차익을 누리게 되는 것이지요.

2. 고수는 '시장 리스크'에 대비한다

  대부분의 사람들은 부동산을 안전자산이라고 생각합니다. 주식처럼 상폐가 되거나 극심한 변동성을 보이지 않기 때문입니다. 하지만 부동산도 나름의 약점이 있습니다.

  일단 거래비용이 커서 환금성이 너무 낮습니다. 특히 침체장에는 주요 A급 입지가 아니면 부동산을 파는 것이 어렵습니다. 그래서 침체장에 경매나 급매를 통해 싸게 살 수 있게 원하는 입지의 시세를 유심히 관찰해야 합니다.

  정부정책에 대한 리스크도 큽니다. 갑자기 세금을 올리고 대출을 막습니다. 대출이 나올 것으로 예상했는데 안나오게 되면 계약금을 날리고 인생이 슬퍼집니다.

  부동산은 기본적으로 대출을 많이 끼고 진행합니다. 대출이란 것이 양날의 검이어서 수익을 볼 때는 든든한 우군이지만 시장이 하락장으로 돌아서는 순간 뒤통수를 치는 용병같은 친구들입니다. 그래서 부동산을 매수할 때 감당할 수 있는 빚을 져야 합니다. 천천히 그리고 꾸준히 수익을 보면 넘어지지 않고 부자가 될 수 있습니다.

4. 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라

 1) '시장의 사이클'과 부동산 투자 타이밍

  모든 재화에는 사이클이 있습니다. 상승하는 시기도 있고, 하락하는 시기도 있습니다. 부동산도 하나의 재화이기에 이 사이클을 탑니다. 다만 부동산은 한번 공급하는데 택지지정부터 건물을 올리기까지 3~5년 길게는 10년이 걸리다보니 사이클이 일반적인 재화보다 상당히 긴편입니다. 그래서 부동산을 투자할 때는 긴 안목으로 투자를 하셔야 합니다.

  위 그림은 부동산 시장의 사이클을 나타내는 그래프입니다. 회복기, 상승기의 기울기가 낮고, 급등기와 침체기의 기울기가 높은 것은 바로 부동산은 심리적인 부분이 강하기 때문입니다. 주변에서 부동산으로 돈을 버는 것을 보는 대중들은 성급하게 아파트를 매수하고(2006~2007, 2019~현재), 이후 부동산이 더 이상 돈이 안된다고 생각하면 급하게 팔아버립니다(2010~2013 수도권).

  이런 특성으로 인해, 대중이 부동산에 관심이 없는 타이밍에 매수를 해놓으면 큰 수익을 거둘 수 있습니다. 각 단계에 어떤 투자로 돈을 벌 수 있는지 자세히 알아봅시다

  A. 침체기 : 수익형 투자

  이때는 대부분의 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기입니다. 예를 들면 2010~2013년이 있습니다. 이때는 서울아파트 보유자들을 '하우스푸어'라며 조리돌림 하는 것이 하나의 '문화'였습니다. 이렇게 대중들의 관심과 멸시가 만연할 때, 바로 부동산 투자에 나서는 시기입니다.

  다만 이 시기는 시세 차익을 보기까지 얼마나 많은 시간이 걸릴지 모르기 때문에 임대수익을 통해 버티는 방법이 좋습니다. 경매나 급매물을 잡아 최대한 대출을 받고 월세를 줍시다. 물론 여기서 중요한 것은 자금이 허락하는 한 꼭 수요가 받쳐주는 A 또는 B급 입지(입지에 관한 설명은 제 이전글들을 참조)에서 임대를 주어야 합니다. 

  B. 회복기, 상승기 : 갭투자 및 분양권

  그동안의 부동산 침체로 인해 1)주택 공급이 부족, 2)미분양이 해소되고 있는 상황입니다. 이에 따라 전세가격이 슬슬 오르는 시기이지요. 전세 가격이 꾸준히 상승하는 것을 보면 이제 수익형 투자보다는 갭투자에 나서야 합니다.

  이때 입지는 꼭 A급 입지로 하십시오. 시세차익 가능성이 높아진 만큼, 갭투자를 통해 '공짜 레버리지'를 써 최대한 A급 입지의 아파트를 갭투자 합시다. 일례로 부동산 회복, 상승기에는 강남을 시작으로 목동 마포 등 주요 입지로 가격이 차례로 오른 것을 보셨을 겁니다(2001~2005, 2014~2018 서울+수도권)

  C. 급등기 : 갭매우기 현상

  부동산이 상승하기 시작하면, 대중들도 매수세가 돌아서 주택 매수 심리가 좋아집니다. 이후 주요 입지에서 밀려나신 아파트 수요층들이 A급 입지에서 B,C급으로 점점 매수세가 확대되는 시기(2019~현재)입니다.

  서울 주요 입지 아파트와 서울 외곽, 수도권, 광역시 아파트 가격 간의 갭매우기가 시작되는 시기입니다. 회복기 상승기를 놓치신 분들은 급등기에는 갭매우기 현상에 주목하여 투자를 해봅시다. 다만 계속 당부드리는건 꼭 수요가 받쳐주는 도시(인구 80만이상)에 매수를 하셔야 합니다. 수요가 받쳐주지 않는 입지들은 침체장에 하락폭이 크고 환금성이 극악이기 때문에 꼭 주의하세요.

  중요한 것은 위에 설명한대로 시장이 진행되지는 않습니다. 다만 시장의 큰 흐름은 비슷합니다. 부동산 투자의 고수가 되기 위해서는 현 시장이 어떤 상황이고, 앞으로의 시장 상황을 예측해보는 시간이었으면 좋겠습니다.

3. 언론과 반대로 하면 성공한다???

  우리는 보통 언론기사를 무비판적으로 수용하는 경향이 있습니다만, 기자들도 자극적인 제목으로 조회수를 뽑아야 하는 직장인입니다. 아래내용은 기사를 비판적으로 읽는 방법을 연습하기 위한 매뉴얼입니다.

 1) 언론은 허풍쟁이다.

지역 호재 뉴스는 조회수를 올리기 좋은 소재입니다. 이때문에 아직 확정되지 않은 호재를 기정사실화 하는 기사들이 많습니다. 

위 기사 제목을 보면 당장이라도 신분당선 서북부 연장이 확정된 것 같습니다만, 이전 리뷰에서 다뤘듯이 국가 철도망 구축계획에 유의미한 예산이 잡히지 않은 철도 호재는 사실이 아닐 가능성이 높습니다. 또한 철도망 구축 계획에 잡혔더라도 '타당성 조사', '노선 지정', '사업자 발주와 선정'까지 오래 남아있기 때문에 주의하여야 합니다.

  2) 언론은 따라쟁이다

위 기사의 후속 기사로 확정되지도 않은 소식을 바탕으로 은글슬쩍 광고를 하는 유형입니다. 기사를 읽을 때는 꼭 주의합시다.

  3) 언론은 엄살쟁이다

인간은 원래 '손실 회피 편향'이 있어 긍정적인 뉴스보다 부정적인 뉴스에 주목합니다. 

지금과는 달리 주택시장이 침체되어 있어 부동산 투자 규제 완화 대책이었던 9.1 대책 이후 나왔던 기사입니다. 다만 규제가 나온지 2달 안에 그 규제가 효과를 보기는 어렵습니다. 특히 11월~1월은 이사 비수기라 거래량이 급감하는 것은 어찌보면 자연스러운 현상입니다. 이후 기사를 보시지요.

내년이 되자 가격이 다시 상승했다는 뉴스입니다. 언론의 엄살에 놀라 투자기회를 놓치시면 안되겠습니다.

2. 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

 1) 매수 단계시 주의 사항

  부동산 선정 시, 입지가 좋은 코너에 있는 부동산을 선택하는 것이 좋습니다. 비싼 월세를 감당하고서라도 충분히 영업을 잘하시는 중개인일 확률이 높기 때문입니다.

  부동산을 계약시에는 거래 당사자의 인적사항을 정확하게 확인합니다. 주민등록증이나 운전면혀증의 소유주와 등기부 등본 갑구에 나오는 소유주와 일치하는지 필수적으로 확인합니다. 만약 소유주가 아닌 제3자가 온다면, 소유주의 인감 증명서와 위임장을 수령하고, 대리인의 신분도 철저히 파악해야 합니다.

  전세를 줄 때 계약서에 1. 현 시설물 상태의 계약이며 파손 시 임차인은 원상복구 해야 한다

2. 임대차 기간 만료 시 시설물 점검을 위하여 임대 보증금 일부(금 오십만 원)를 잔금 후 일주일간 보관하며, 새로운 임차인이 시설물 점검 시 이상없음을 확인하고 지급한다. 라는 특약을 넣습니다. 또한 계약금, 중도금, 잔금을 입금하기 전에 꼭 등기부등본을 확인하여 추가로 대출을 받지 않았는지 확인해야 합니다.

 2) 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 법

  A. 먼저 임장을 통해 해당지역의 입지분석(역과 가기 편한지), 시세 파악, 하자여부를 확인합니다.

  B. 초중고가 몰려있는 학군지(대치,목동,중계 등)들은 이미 가격이 비싼 경우가 많습니다. 침체장(주택 매수 심리가 약할 때)일 때 진입하는 것을 고려해봅시다.

  C. 서울 3도심 접근이 가능한 역세권중 <국가철도망 구축 계획>에 유의미한 예산이 배정된 역세권, 이때 경전철 보다는 중전철, 지상철보다는 지하철을 우선으로 합니다. 역세권 투자시 3승 법칙이 있습니다.(국가철도망 구축 계획->준공->착공) 각 시기마다 아파트 값이 오른다는 법칙입니다. 계획이 확정된 이후 들어가도 충분히 먹을 수 있으므로, 계획 확정 후 급매물을 노려봅시다.

 3) '저평가 부동산'에 투자하는 법

  A. 전세비율로 저평가 부동산 찾기 

  전세는 투자수요와 다르게 본질적으로 실수요 입니다. 따라서 전세비율이 상승한다는 신호는 입지의 가치가 시장에서 인정받는다는 뜻이기 때문에 주의 깊게 보아야 합니다. 특히 전세비율이 60%에서 서서히 상승하는 시점을 눈여겨봐야합니다.

  전세비율이 60%를 넘어가고, 앞으로 시장에 전세 공급이 부족할 것 같을 때 A->B->C급 입지 순으로 시장에 진입하는 것이 좋습니다. 여기서 A,B,C는 상대적인 개념입니다. 자금이 허락하는 하는 그 입지 안에서의 A급 입지를 전세끼고 매매를 추천드립니다(강남이 어렵다면 목동이나 마포의 A급 단지).

  이후 전세비율이 75%~85%로 전세공급이 상당히 부족할 때에는 갭매우기 현상이 일어납니다. 점점 C급 입지의 아파트 까지도 오르는 시기입니다. 이때 주의할 점은 수요가 받쳐주지 않는 C급입지의 아파트를 무리하게 매수하는 것입니다. 해당 지역의 수요가 받쳐주지 않는다면 투자수요의 전세 공급 폭탄으로 인해 역전세가 및 매매가격 하락을 경험할 수 있습니다.

 B. '지역 변화'를 기준으로 저평가 부동산 찾기

  국토종합개발계획, 국가철도망 구축 계획을 유심히 지켜보다가 앞으로 좋아질 지역에 미리 들어가는 방법입니다. 2014년 당시 구리시 갈매, 남양주의 다산신도시는 분양을 각각 평당 1100만원, 990만원에 분양하였습니다.

  그때에는 교통이 불편하였기 때문에 해당 가격이 이해가 되는 수준이었습니다. 하지만 그때 당시 국가철도망 구축 계획을 보면 8호선 별내 연장이 확정이 되어있었습니다. 위 두 지역은 8호선이 연장된다면 강남으로의 접근성이 획기적으로 좋아집니다. 개발계획을 통해 미래에 좋아질 지역을 들어가 봅시다.

한줄 평 : 부동산 투자의 통찰과 세세한 각론을 한권에 담은 좋은 책

별점 : ★★★★

1. 부동산 투자를 위한 기초를 다져라!

 1) 가격이 상승하는 부동산을 찾아라

  부동산 시장 원리의 큰 틀은 바로 수요와 공급입니다. 앞으로 수요가 증가하거나, 공급이 감소하거나, 투자 수요가 증가할 곳에 투자를 해야 합니다. 특히 부동산 투자의 특성상, 심리적인 요소가 수요에 큰 영향을 미칩니다.

  아파트 시세가 슬슬 오르면 사람들은 대중심리에 휩쌓여 그 아파트가 유망하다고 판단하여 매수세가 들어옵니다. 그래서 부동산 값은 계단형식 처럼 한동안 조금씩 오르다가 갑자기 가격이 튀는 현상이 발생합니다. 그럼 앞으로 수요가 증가할 곳은 어디일까요? 바로 정부가 친절하게 알려줍니다.

  제5차 국토종합개발계획을 보면 앞으로 인구 수요가 늘어날 곳을 알 수 있습니다. 서울은 앞으로 서울의 3도심(광화문+용산, 강남, 영등포)와 광역중심(상암 수색, 청량리, 잠실, 마곡, 가산 대림)이 유망하고, 수도권 및 지방은 세종 특별시 및 혁신도시들이 유망하다고 생각합니다. 자세한 내용은 탱크옥션님의 강의를 참고하세요~

  또한 투자 목적의 아파트 매수라면, 급매물을 잡는 방법을 통해 수익율을 높일 수 있습니다. 역사적으로 급매물은 비수기(7~8월, 11~1월)에 출현하거나, 신규 택지 지구 입주 시점, 정부의 부동산 정책이 규제로 돌아설 때 나옵니다. 관심있는 아파트를 잘 관찰하고 있다보면 사정이 있는 급매물이 하나둘씩 튀어나옵니다. 이때 급매물의 권리관계나 하자가 있는지 먼저 파악하고 문제가 없으면 과감하고 빠르게 매수하면 되겠습니다.

 2) 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자

  아파트룰 볼 때 실수하는 부분이 공급 면적과 전용 면적을 구분하는 것입니다. 공급 면적은 계단과 복도등의 공용면적과 실제로 아파트를 사용하는 면적인 전용면적으로 구성되어 있습니다. 우리가 실제로 사용할 수 있는 공간인 전용면적을 기준으로 아파트의 가격을 판단하여야 합니다.

  아파트의 미세한 상품가치를 판단하는 기준들을 설명하겠습니다. 아파트는 통풍이 잘 되는 판상형 아파트가 인기가 많습니다. 이때 베이(아파트 전면에 배치된 방+거실의 개수)가 많을수록 좋습니다. 일조권, 조망권, 도로소음 등도 고려하시고 동간 간격 때문에 사생활이 침해될 여지가 있는지 확인해봅시다.

  아파트의 평형을 선택할 때도 고민할 점이 있습니다. 만약 지금과 같이 정부 정책이 똘똘한 한채로의 선택을 유도하는 상황이라면, 대형평형에 대한 수요가 있는 입지(A급 입지들)에서는 대형평형의 상승가능성이 큽니다. 하지만 그외 입지들이나 다주택자들에 대한 규제 완화 정책이 시행된다면 소형 평형의 상승성이 크다고 합니다. 항상 무조건 중소형, 대형 평형이라고 정하지 않고 시장의 상황에 따라 유연하게 선택하면 되겠습니다.

사람들이 많이 고민하는 주제입니다. 과연 아파트를 산다면 신축을 사야 할까요 구축을 사야 할까요?

최근 시세를 보면 많은 사람들은 신축을 사야한다고 생각할 것입니다.

최근 상승장의 초기 흐름도 신축아파트들이 끌어 올린 것을 근거로 듭니다.

하지만 우리가 아파트에 투자하는 것은 본질적으로 아파트가 가지고 있는 땅에 대한 투자입니다.

그렇기 때문에, 아파트의 입지가 저는 신축vs구축보다 중요하다고 생각합니다.

일례로 저자는 분당의 H아파트(입지는 좋으나 구축)와 K아파트(입지는 떨어지나 신축)를 예를 들었습니다.

처음에는 K아파트가 H아파트보다 10%이상 비쌌으나, 시간이 흘러 2016년에는 H아파트가 K아파트보다 26% 비싸게 거래가 된다는 것입니다.

아파트는 건물이고, 건물은 감가상각이 이루어집니다.

내가 살기 편한것도 중요하지만, 재산증식을 위해서는 입지를 기준으로 아파트를 매수해야 합니다.

  부동산을 매수할 때, 고려해야할 입지 요소들을 분석한 내용입니다. 부동산의 입지는 크게 (일자리, 교통, 교육, 환경)을 꼽을 수 있습니다.

1. 일자리

  앞으로 부동산을 매수하실 때는, 좋은 일자리가 많은 곳 그리고 그보다는 일자리가 앞으로 늘어날 곳을 매수하셔야 합니다. 역사적으로 강남이 많이 오른 것은, 좋은 일자리가 가장 많이 늘어났기 때문입니다. 그리고 좋은 일자리가 많은 곳보다는, 앞으로 많아질 곳을 투자하셔야 합니다. 예를 들어 광화문과 마포구를 비교해보면, 광화문의 일자리는 이전 10년과 크게 변하지 않았지만, 마포구는 일자리가 크게 늘어났습니다. 당연히 집값 상승률은 마포구가 더 높습니다.

2. 교통

  만약 업무 중심지(강남, 광화문+용산, 여의도) 주변 집을 구하지 못한다면, 업무 중심지와 교통으로 가까운 입지의 아파트를 매수하여야 합니다. 여기서 말하는 교통은 웬만하면 지하철입니다. 지하철만큼 예측가능한 교통수단이 없기 때문입니다. 교통이 좋은 곳의 예는 수원 광교신도시입니다. 강남과 멀리 떨어져 있지만, 신분당선을 통해 강남을 30분만에 출근할 수 있다는 점 때문에 4년간 집값이 2배로 뛰었습니다. 앞으로 신설되는 교통편들(대곡-소사, 신림선, GTX-A,C)을 잘 살펴보셔서 위의 업무중심지로 빠른 출퇴근이 가능한 입지의 아파트를 매수하시면 좋을 것 같습니다.

3. 교육

  올해 코로나 여파로 인해 신생아수가 많이 줄었습니다. 또 앞으로도 늘 것이라고 보기는 힘들 것입니다. 하지만 신생아 수가 줄어든다고 해도 학군의 중요성이 떨어지지는 않을 것 입니다. 앞으로 신생아수가 줄어드는 만큼, 신규 학군지가 생기기는 매우 힘들 것입니다. 따라서,  최근 아파트를 많이 매수한 30-40 학부모들은 아이들의 학령기인 2027~2035년에 기존의 학군지 (대치, 목동, 중계, 평촌, 일산)로 이사하고자 하는 수요가 많을 것입니다. 위의 학군지를 눈여겨 보십시오.

4. 환경

  우리나라의 국민소득이 높아질 수록, 사람들은 깨끗한 환경을 선호할 것입니다. 지금까지는 사람들이 한강뷰에 대해서 프리미엄을 주었지만, 앞으로는 주변에 공원이나 산 같은 녹지도 중요하게 생각할 것입니다. 또한 서울에는 아직 준공업지역이 남아있습니다. 우리나라가 점점 발전할수록, 공장들이 경기도 또는 지방으로 이전할 가능성이 있습니다. 장기적 관점으로 준공업지역 주변 아파트도 살펴봅시다.