부동산 시장에 큰 영향을 미치는 부분이 바로 정부의 정책입니다. 보통 우리는 상승론자, 하락론자가 되어 정부의 정책을 평가하고 이를 옹호하거나 비난하는 경향이 있습니다. 하지만 진정한 고수는 정책의 옳고 그름을 따지지 않고 그것이 시장의 수요 공급에 어떤 영향을 미치는지 날카롭게 분석합니다. 아래는 부동산 고수의 특징입니다.
1. 고수는 '정부의 입장'을 잘 이해하고 활용한다.
2015년 당시 기사입니다. 이때 부동산 정책 찬반논란이 극심했습니다. 하지만 결국 돈을 번 사람은 이때 정부의 부동산 시장 활성화 의지를 파악하고 서울 아파트에 등기를 친 고수일 것입니다.
문재인 정부 출범 후 부동산 시장이 오를지 내릴지 말이 많았습니다. 하지만 2017, 2018년에 큰 그림을 그려보면 문재인 정부의 부동산 정책을 통해 얻을 수 있었던 결론은 다음과 같습니다.
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1) 분양가 상한제 + 주택임대사업자 폐지 및 다주택자 세금 중과 + 공공임대주택 확대 --> 분양가 상한제로 인해 민간 주택 공급 감소 및 건설사 분양 물량을 받아줄 투자 수요 감소 ---> 매매+전세 공급 감소 |
| 2) 임대차 2법을 통한 2+2 제도 --> 전세 공급 감소 |
| 3) 양도세 중과 및 종부세 인상 --> 다주택자들의 매물 감소로 인해 매매 공급 감소 |
정책의 흐름을 보면 일관되게 시장의 공급을 축소시키는 정책뿐이었습니다. 가구수는 계속 늘어 수요는 늘어나는데 공급은 제한해주니 완전히 부동산 투자를 위한 시장이었습니다. 이런 정책의 흐름을 보았다면 흔들리지 않고 2017~2019년에 부동산을 팔지 않았을 것입니다. 지금의 엄청난 시세차익을 누리게 되는 것이지요.
2. 고수는 '시장 리스크'에 대비한다
대부분의 사람들은 부동산을 안전자산이라고 생각합니다. 주식처럼 상폐가 되거나 극심한 변동성을 보이지 않기 때문입니다. 하지만 부동산도 나름의 약점이 있습니다.
일단 거래비용이 커서 환금성이 너무 낮습니다. 특히 침체장에는 주요 A급 입지가 아니면 부동산을 파는 것이 어렵습니다. 그래서 침체장에 경매나 급매를 통해 싸게 살 수 있게 원하는 입지의 시세를 유심히 관찰해야 합니다.
정부정책에 대한 리스크도 큽니다. 갑자기 세금을 올리고 대출을 막습니다. 대출이 나올 것으로 예상했는데 안나오게 되면 계약금을 날리고 인생이 슬퍼집니다.
부동산은 기본적으로 대출을 많이 끼고 진행합니다. 대출이란 것이 양날의 검이어서 수익을 볼 때는 든든한 우군이지만 시장이 하락장으로 돌아서는 순간 뒤통수를 치는 용병같은 친구들입니다. 그래서 부동산을 매수할 때 감당할 수 있는 빚을 져야 합니다. 천천히 그리고 꾸준히 수익을 보면 넘어지지 않고 부자가 될 수 있습니다.