4. 상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라
1) '시장의 사이클'과 부동산 투자 타이밍
모든 재화에는 사이클이 있습니다. 상승하는 시기도 있고, 하락하는 시기도 있습니다. 부동산도 하나의 재화이기에 이 사이클을 탑니다. 다만 부동산은 한번 공급하는데 택지지정부터 건물을 올리기까지 3~5년 길게는 10년이 걸리다보니 사이클이 일반적인 재화보다 상당히 긴편입니다. 그래서 부동산을 투자할 때는 긴 안목으로 투자를 하셔야 합니다.
위 그림은 부동산 시장의 사이클을 나타내는 그래프입니다. 회복기, 상승기의 기울기가 낮고, 급등기와 침체기의 기울기가 높은 것은 바로 부동산은 심리적인 부분이 강하기 때문입니다. 주변에서 부동산으로 돈을 버는 것을 보는 대중들은 성급하게 아파트를 매수하고(2006~2007, 2019~현재), 이후 부동산이 더 이상 돈이 안된다고 생각하면 급하게 팔아버립니다(2010~2013 수도권).
이런 특성으로 인해, 대중이 부동산에 관심이 없는 타이밍에 매수를 해놓으면 큰 수익을 거둘 수 있습니다. 각 단계에 어떤 투자로 돈을 벌 수 있는지 자세히 알아봅시다
A. 침체기 : 수익형 투자
이때는 대부분의 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기입니다. 예를 들면 2010~2013년이 있습니다. 이때는 서울아파트 보유자들을 '하우스푸어'라며 조리돌림 하는 것이 하나의 '문화'였습니다. 이렇게 대중들의 관심과 멸시가 만연할 때, 바로 부동산 투자에 나서는 시기입니다.
다만 이 시기는 시세 차익을 보기까지 얼마나 많은 시간이 걸릴지 모르기 때문에 임대수익을 통해 버티는 방법이 좋습니다. 경매나 급매물을 잡아 최대한 대출을 받고 월세를 줍시다. 물론 여기서 중요한 것은 자금이 허락하는 한 꼭 수요가 받쳐주는 A 또는 B급 입지(입지에 관한 설명은 제 이전글들을 참조)에서 임대를 주어야 합니다.
B. 회복기, 상승기 : 갭투자 및 분양권
그동안의 부동산 침체로 인해 1)주택 공급이 부족, 2)미분양이 해소되고 있는 상황입니다. 이에 따라 전세가격이 슬슬 오르는 시기이지요. 전세 가격이 꾸준히 상승하는 것을 보면 이제 수익형 투자보다는 갭투자에 나서야 합니다.
이때 입지는 꼭 A급 입지로 하십시오. 시세차익 가능성이 높아진 만큼, 갭투자를 통해 '공짜 레버리지'를 써 최대한 A급 입지의 아파트를 갭투자 합시다. 일례로 부동산 회복, 상승기에는 강남을 시작으로 목동 마포 등 주요 입지로 가격이 차례로 오른 것을 보셨을 겁니다(2001~2005, 2014~2018 서울+수도권)
C. 급등기 : 갭매우기 현상
부동산이 상승하기 시작하면, 대중들도 매수세가 돌아서 주택 매수 심리가 좋아집니다. 이후 주요 입지에서 밀려나신 아파트 수요층들이 A급 입지에서 B,C급으로 점점 매수세가 확대되는 시기(2019~현재)입니다.
서울 주요 입지 아파트와 서울 외곽, 수도권, 광역시 아파트 가격 간의 갭매우기가 시작되는 시기입니다. 회복기 상승기를 놓치신 분들은 급등기에는 갭매우기 현상에 주목하여 투자를 해봅시다. 다만 계속 당부드리는건 꼭 수요가 받쳐주는 도시(인구 80만이상)에 매수를 하셔야 합니다. 수요가 받쳐주지 않는 입지들은 침체장에 하락폭이 크고 환금성이 극악이기 때문에 꼭 주의하세요.
중요한 것은 위에 설명한대로 시장이 진행되지는 않습니다. 다만 시장의 큰 흐름은 비슷합니다. 부동산 투자의 고수가 되기 위해서는 현 시장이 어떤 상황이고, 앞으로의 시장 상황을 예측해보는 시간이었으면 좋겠습니다.