6. 부동산 투자자들에게 알맞은 4계절 포트폴리오

  이번 글은 아마 국내 최초(?)로 부동산 투자와 4계절 포트폴리오를 접목한 글이 아닐까 싶습니다.(아닐 수도 있어요 ㅎㅎ) 지금까지 글을 따라 오신 분들이라면 4계절 포트폴리오의 여러 장점 중 하나는 바로 불황에 강하다는 점일 것입니다. 1) 4계절 포트폴리오 자체가 경제 위기에 강하도록 미국 국채 비중이 높고요, 2) 경제위기 때 원/달러 환율까지 오르기 때문입니다.

4계절 포트폴리오 연 수익율 출처 : portfolio visualizer.

  위 그래프는 4계절 포트폴리오의 '달러'기준 수익율 입니다. 1998년 IMF 당시 환율이 900원대에서 2000원까지 올랐기 때문에 1998년 수익율은 15%가 아닌 거의 30%가 되었을 것입니다. 또한 2008년 금융위기 때에도 원/달러 환율이 900원대에서 1500원대 까지 올랐어서 위 표의 수익율보다 높은 4~5% 이상의 수익율을 얻을 수 있었을 것입니다.

 

  만약 우리가 4계절 포트폴리오로 우리 자산을 지키고 있었다면, 대한민국의 위기 상황에서 다른 자산가격이 떨어질 때 오히려 돈을 벌고 있었을 것입니다.

 

  아래 그래프는 서울 아파트 매매지수 입니다. 우리가 주목해야할 지점은 2가지 지점입니다. 1)1998년 imf로 1999년까지 부동산 시장이 박살이 났다가, 그 이후 2008년까지의 대세상승장. 2) 2008년 금융위기부터 2014년까지의 침체장이후 2021년 현재까지 이어진 대세상승장 입니다. 

 

 

출처 : KB 부동산 시세

  만약 부동산에 영끌이 되어 있는 상태라면 대외 변수 충격으로 인한 부동산 침체장시 적극적인 투자가 어려울 것입니다. 오히려 가지고 있는 부동산을 감당 못해 억지로 팔아야 할 수도 있습니다.

 

  반면 4계절 포트폴리오로 부동산 침체장 때 오히려 돈을 벌 고 있는 상황이라면, 저평가된 부동산을 줍줍하는 것이 더욱 수월하겠지요.

 

그래서 저는 다음과 같은 부동산 투자자분들에게 4계절 포트폴리오를 추천드립니다.

 

1) 다음 사이클을 노리는 무주택자

 

  현재 2021.2.4일 기준 지방 소도시, 경기도의 외곽인 양주 옥정, 동두천까지 집값이 오르고 있는 시점입니다. 양주 옥정 같은 경우 10년전 가격을 회복했다고도 하네요. 공통적으로 서울 3도심(광화문,강남,여의도)에 출퇴근이 불가능한 입지들입니다. 확실히 집값 상승의 초기 사이클은 아니지요. 2008년 부동산 사이클 끝자락에서 용인 대형들이 마지막 불꽃을 쏘아올리는 것을 기억해보세요.

 

  물론 전세 수급 및 공급 부족으로 인해 앞으로 상승장이 얼마나 갈지는 모르겠습니다. 자신이 부동산 고수라면 달리는 말에 올라타 수익을 보고 빠져나오실 수 있지만, 일반적인 투자자들은 잘못하면 물릴 수도 있는 시장입니다.

 

  그러신분들은 모은 돈을 현금으로만 들고있기보다, 4계절 포트폴리오로 돈을 안정적으로 불리시면서 기다리는 것도 한 방법입니다. 그 이후 부동산 침체장이 와서 아무도 부동산에 관심이 없을 때, 자신이 살 수 있는 1주택을 취득하시는 겁니다. 

 

  2010~2014 수도권 침체장때를 보면 왜 다들 그때 집을 안샀나 싶을 것입니다. 그러나 언론과 주변에서 모두 집 사는 걸 보고 미쳤다고 할 때 집을 살 수 있는 용기를 가지는 것은 어렵습니다. 그때 휘둘리지 않고 내집마련을 하기 위해서는 지금부터 부동산 입지 공부를 하셔야 합니다.

 

 

2) 상위 입지로 갈아타려는 1주택자

 

  1주택자분들의 주된 목표는 지금 사는 곳 보다 더 좋은 입지(일자리가 가까운 지역, 학군이 좋은 지역 등)로 갈아타는 것이라고 생각합니다. 지금과 같은 상승장에서는 아파트의 가치평가가 거의 정확하게 이루어 집니다. 예를 들면 강남구 평균 평당가격이 3700만원이고 마포구가 2500만원, 고양시 덕양구가 1400만원처럼 구분이 확실해집니다.

 

  하지만 침체장이 오면 아파트 가치평가의 왜곡이 일어납니다. 모두가 아파트에 비관적이기 때문이죠. 2013~2015년 당시 반포 자이 가격과 화곡 우장산 아이파크 가격이 6억정도 차이가 났습니다. 지금은 18억차이가 나네요.

 

 그래서 1주택자분들은 자신의 거주하고 있는 아파트와 갈아탈 아파트의 가격차이를 유심히 지켜보시길 바랍니다. 무주택자 전략과 마찬가지로 4계절 포트폴리오로 저축한 돈을 안정적으로 굴리고 계십시오. 시간이 흘러 부동산 시장이 침체할 때(즉 아파트 가격 차이가 붙을 시) 갈아타시면 되겠습니다.

 

  다음 글에서는 구체적으로 부동산 투자자들을 위한 4계절 포트폴리오 배분 비율을 공개하겠습니다. 감사합니다.