대한민국 생존전략집

Q. 공시지가 인상에 대한 부룡의 생각은?

A. 공시지가 인상은 시장에 영향이 크지 않을 것.

  1) 이미 다주택자들은 임대사업자나 증여를 통해 공시지가 인상에 대비를 해놓았음. 또한 현재 시장

     분위기가 상승을 바라보고 있으므로, 단순히 세금 때문에 집을 팔 사람은 별로 없음. 

  2) 2006년 노무현 정부 때도 보유세 인상이 있었지만, 아파트 가격은 크게 상승했음. 즉 부동산 시장은

     다양한 변수들이 작용하므로 공시지가가 올랐다고 집값이 내린다고 생각하는 것은 너무 단순한 생각임.

Q. 2021년 하반기 시장 전망은?

A. 지역적으로 다르겠지만 전체 시장은 오를 것. 이미 세금을 납부한 6월 이후부터는 매물이 잠길 것이기

   때문.

   또한, LH사태로 인해 향후 공급이 어려워 보임. 그래서 지금까지 주택을 구입하지 못한 무주택자들이

   서울 외곽부터 수도권의 부동산을 패닉바잉 하여 수도권의 부동산 가격이 많이 오를 것.

※ 부동산 유튜브를 듣기 조차 바쁘신 분들을 위한 핵심 요약!

https://www.youtube.com/watch?v=SJNOtTUECVs&t=51s

1. 서울과 경기도는 같이 오르고 같이 내림 -> 상관관계가 높음 즉 경기도는 서울의 대체재가 아님

2. 전세난은 언제까지 갈까요?

  2022년까지의 공급 절벽, 임대차 3법으로 인한 공급 잠김으로 인해 전세난은 2022년까지 갈 듯

  그러나 2023년~2024년부터 임대차 3법으로 갱신청구권 물량이 나와 전세가 풀릴 듯

3. 서울 부동산 지금 들어가도 되나요?

  중위 가구 소득 대비 아파트 값 비율이 전고점 대비 6%밖에 안남은 상황. 주거의 안정성을 위해 매수하더라도 영끌을 해서는 안됨

4. 2.4대책이 시장에 영향을 끼칠까요?

  앞으로 대규모 공급을 하겠다는 시그널로는 집값이 잡힌 적은 없음. 대규모 입주가 실제로 있어야 집값이 잡힘

5. 다주택자들은 어떻게 할까요?

  이전 영상에서 말했 듯, 수도권은 2023년 부터 안좋아 보이니 덜 똘똘한 아파트를 매도해 리스크 관리 하는 것을 추천함

6. 앞으로 눈여겨야할 아파트

  일본의 사례를 참고해야 함. 앞으로 (1)지방의 의료 인프라가 붕괴, (2)여성 사회 활동 증가 (3) 역세권과 비역세권의 양극화 (4) 고령화

즉 (1)의료 인프라를 누릴 수 있는 도심 내부

(2), (3)여성의 사회 활동 증가로 인한 공동 육아, 공동 가사 -> 직주근접, 학군의 인기↑

(4) 고령화로 인한 평지인 아파트 ↑

  일본에서 얻을 메시지는, 부동산이 폭락한다가 아니라 아파트간의 양극화가 심해질 것이며, 좋아질 아파트에 올라타야 한다는 것이다.

참고 책 : 삼토시 - 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다

※ 부동산 유튜브를 듣기 조차 바쁘신 분들을 위한 핵심 요약!

https://www.youtube.com/watch?v=RvzWHOgyW9o&t=23s

1. 2021년 부동산 시장 전망은?

수도권 :상승을 위한 3박자( 서울 경기 10년차 부부 수 증가, 공급 부족, 유동성 증가) + 3기 신도시 토지 보상금 -> 2021년 떡상

지방+광역시: 지방은 매매가와 전세가가 같이 움직임. 즉 전세가의 변수인 공급이 지방 시장은 핵심 변수 

대구, 인천은 입주물량이 많아 주의 필요, 울산+부산의 입주물량은 줄어 좋아보임

2. 부동산 시장 장기 전망

  상승장은 2023년에 마감, 이후 2020년대 말까지 부동산 하락장 예상

  (1)2023년 부터 서울 입주물량 증가(2017~18년에 재건축 관리처분 들어간 아파트들이 입주)

  (2)서울+경기 10년차 부부수가 2023년부터 급감

  (3) 주택임대사업자 물량 2023~25년이 대거 풀림

  (4) 3기 신도시 실 입주 2025~27

3. 부동산 바닥은 언제쯤?

  2020년 하반기 예상

  (1) 2026년부터 공급절벽 예상(2025 서울 종합계획의 인허가 물량이 적음)

  (2) 2025년 서울 노후 아파트(준공 30년 이상) 비율이 35%, 2030년이면 56% -> 정부의 재건축 요구 수용 가능성 ↑-> 대규모 아파트 멸실 -> 공급 감소

  (3) 1기 신도시 재건축 연한 도달 -> 멸실 -> 주택 공급 감소

  (4) 서울 부동산은 5년 이상 하락한 점 없음, 정부가 부동산 시장 활성화에 나설 것

4. 서울이 2023~2029에 하락한다면, 이때 투자할만한 지역

  주택 구입 부담 지수, 착공 물량 부담, 현금부자 비율등을 고려해봤을 때 부산이 가장 유망함(28:40~31:30)

2. 돈이 되는 최고의 핵심 입지 포인트

 2) 교육, 실버 프리미엄이 시장을 흔든다.

  여러분들도 잘 아시다시피, 현재 학생수가 많이 줄고있습니다. 이렇게 사교육 수요가 급감하는 상황에서 애매한 학군지나 기존에 새로운 학군지가 생기기는 어렵습니다. 장기적으로는 대치, 목동, 중계, 평촌, 일산이 살아남을 것으로 보입니다. 

  다만 이번책에서 가장 흥미로웠던 부분은 바로 실버 프리미엄에 주목해야 한다는 것입니다. 저는 최근에 트로트 열풍을 보며 깜짝 놀랐습니다. 슈퍼스타k같은 아이돌 프로그램은 1,2등 정도밖에 주목받지 못하는데, 미스, 미스터 트롯은 상위 20위 안에만 들어도 광고가 들어올 정도로 40~60대들의 선풍적인 인기를 끌고 있다는 것입니다.

  현 대한민국의 40~60대는 대한민국의 경제성장 과실을 그대로 축적한 대한민국에서 가장 돈이 많은 세대입니다. 앞으로 주거시장에서도 위 세대들의 영향력이 굉장히 클 것입니다. 

  예를 들면 건대입구역의 이그제큐티브 레진던스라는 곳이 있습니다. 보증금 12억에 월세가 400만원이 넘는데도 이미 만실이고 대기자만 50명이 넘는다고 합니다.

  그 이유는 바로 교통이 더블역세권에 실버 세대들을 위한 메디컬, 커뮤니티 문화 생활 서비스들이 제공되며 주변에 공원, 종합병원, 백화점, 마트가 있어 살기 굉장히 편리하기 때문입니다. 특히 나이가 들수록 엘레베이터 하나로 해결되는 건물에 대한 수요가 높아질 것입니다. 학군이 없더라도 교통, 병원 접근성, 환경(공원), 상권이 갖춰진 입지라면 눈여겨 봅시다.

 ( ※이 부분은 제 개인적인 생각입니다) 수도권 외 지역중 저는 송도를 위와 같은 점에서 유망하게 보고 있습니다. 송도 연세대캠퍼스에는 2025년에 송도 세브란스가 완공됩니다. 현대아울렛이랑 해돋이 공원도 가깝습니다. GTX-B가 완성되면 서울 접근성도 좋아집니다. 삼성바이오로직스 및 셀트리온 본사 및 연구소도 송도에 있습니다. 대한민국 바이오 산업을 좋게 보고 있습니다. 그래서 저는 송도에 대한 장기적 전망을 긍정적이라고 생각합니다.

 3) 대세 트렌드, 환경 쾌적성 회복 지역

  서울의 경우, 입지 조건이 더 좋아질 수가 없습니다. 입지 개선이 안된다면, 환경이 개선되는 곳을 찾아야 합니다. 즉 비선호 시설이 사라지는 곳을 찾으면 됩니다. 

  대표적인 비선호 시설은 군대, 철로, 차량 기지, 송전탑, 발전소, 외국이 집단 거주지, 집창촌, 유흥업소 밀집지역 입니다. 

  특히 집창촌 중 하나였던 청량리 588을 봅시다. 그곳이 없어진 후 시세가 2배이상이 올랐습니다. 또한 용산역 근처에도 집창촌 부지가 있었지만 지금은 없어지고 빅히트 엔터테인먼트 사옥이 들어가 가격이 많이 올랐습니다. 

  그렇다면, 아직 서울에 남아있는 집창촌들은 어디일까요? 바로 청량리 타임스퀘어 밑, 미아리 텍사스, 천호동 텍사스 등이 있습니다. 앞으로 다 없어질 집창촌들입니다. 

  이런 정보가 이미 다 퍼져있어도, 부동산 시장의 경우 실제로 환경이 좋아지면 이미 가격이 올랐어도 더 오르는 특성이 있습니다. 부동산 투자자라면 잘 봐두어야 하는 지역들입니다.

  또한 매수하시는 부동산 근처에 백화점 유무를 체크하시면 좋습니다. 백화점의 경우 명품을 직접 볼 수 있다는 특성 외에도 그 지역에 하나의 커뮤미니티를 제공하기 때문에 인구를 끌어들이는 힘이 있습니다. 서울 내에 백화점이 입점한 위치를 잘 확인해봅시다.

   지금까지의 정보를 바탕으로 빠숑님이 선정한 앞으로 유망한 지역입니다. 큰 지역은 아래 그림에서 고르되, 본인이 중요하다고 생각하는 입지 요소(교통, 학군, 실버프리미엄, 환경 개선 등)를 갖춘 곳을 잘 봐두시면 되겠습니다. 감사합니다.

서울 동남 : 압구정, 과천, 중원, 수정, 분당, 강동

서울 동북 : 동대문, 장위, 구리, 상계/노원

서울 서북 : 용산, 한남, 수색, 덕양

서울 서남 : 목동, 여의도, 광명

경기 남부 : 수원,평택, 화성

  어느덧 2021년 1월 중순이 지나가납니다. 시간이 참 빠른 것 같네요. 그 어떤 해보다 건강이 중요한 해인 것 같습니다. 방문해주시는 모든 분들의 가정에 건강과 평화가 깃들길 기원합니다.

  이번에 리뷰해볼 책은 '빠세클럽 부동산 파이널 투자전략' 입니다. 빠숑사단이라고 할 수 있는 김학렬(빠숑), 정지영(아임해피), 신현강(부룡), 이주현(월천대사)님들께서 각자의 칼럼을 합쳐 2020년에 낸 책입니다. 

  김학렬(빠숑)님은 입지분석을 통해 앞으로 수요가 늘어날 지역에 대해 글을 써주셨습니다. 정지영(아임해피)님은 청약 및 분양권, 신현강(뿌룡)님은 부동산 사이클에 기반해 2020년에 주목했어야할 부동산에 대해, 마지막으로 이주현(월천대사)님은 학군에 기반한 입지 분석을 해주셨습니다. 가히 부동산계의 어벤저스들이 집필한 책이라고 할 수 있습니다. 

  빠숑님 칼럼 '오르는 아파트 어떻게 알아볼 것인가' 부터 시작하겠습니다.

1. 투자 마인드를 바꾸면 보는 눈이 달라진다.

  부동산에 영향을 주는 변수들은 굉장히 많습니다. 정책, 금리, 공급, 연식, 재건축 가능성, 학군 등등 ... 그러나 각각의 변수들 하나, 하나만으로는 부동산 가격을 예측할 수는 없습니다.

  예를 들어, 보통 금리가 오르면 부동산 가격이 빠진다고 생각하지만, 실제로 금리와 부동산 가격간의 상관관계는 거의 없습니다.

  또한 단순히 공급이 증가한다고 해도 가격이 빠지지는 않습니다. 2010~2012년 서울 부동산 평균 공급은 3만세대 정도로 서울시 평균인 4만세대보다 적었지만 가격이 빠졌고, 2018~2020까지 5만가구 이상 공급이 되었지만 서울 아파트 가격 지수는 꾸준히 상승했습니다. 

  위와 같은 이유는 바로 부동산 시장에 가장 중요한 요소는 투자 심리이기 때문입니다. 그리고 투자심리는 인간의 생각이 모이고 서로 얽히며 영향을 주기 때문에 절대로 예측할 수 없습니다.

  그래서 빠숑님은 철저한 입지분석을 통한 부동산 투자를 추천합니다. 물론 선수들은 단기간에 여러번 사고 팔고 해서 시세차익을 남길 수 있습니다. 하지만 본업이 있는 대다수의 사람들은 좋아질 입지에 자리를 잡고 느긋이 기다리는 방법이 효율적입니다. 부동산 사이클에 따라 부동산 가격이 오를 수도, 내릴 수도 있습니다. 그러나 입지가 탄탄하다면 장기적으로 수요가 받쳐주는 부동산은 우샹향합니다. 화폐가치 하락 + 대한민국 경제 성장을 믿고 기다리기만 하시면 됩니다.

2. 돈이 되는 최고의 핵심 입지 포인트

 1) 일자리와 신규 교통망 지역은 언제나 옳다

  향후 서울 교통망 계획입니다. 앞으로 서울에 일자리가 늘어날 업무지구(강남, 용산, 여의도, 가산+구로, 마곡, 상암, 청량리) 근처거나 그 업무지구로 40분 이내에 갈 수 있는 곳을 잘 살펴보세요. 

  특히 주목해야 할 교통호재는 1)GTX-A 2)신분당선 서북부 연장 3) 신림선 입니다. 특히 신분당선 서북부 연장이 가시화되는 순간 은평구 및 고양시 덕양구의 용산, 강남 접근성이 향상됩니다. 또한 신림선 같은 경우도 여의도 및 강남 접근성이 좋아지겠지요. 위 두 노선을 잘 따라가보시면 될 것 같습니다.

  부수적으로 주목할만한 교통호재는 5,8,9호선 연장입니다. 강남 접근성이 좋아지는 강동구 및 구리시를 잘 지켜보십시오.

다음 글에서는 환경 쾌적성 회복 지역, 교육-실버 프리미엄 지역에 대해서 다루겠습니다. 감사합니다.