대한민국 생존전략집

제이크 차 님은 제가 굉장히 좋아하는 부동산 투자자 중 한명입니다. 단순히 입지가 좋은 곳을 사라 등과 같은 추상적인 조언과는 달리, 과거 데이터를 기반으로 명확하게 아파트를 언제 사고 언제 팔지에 대한 조언을 해주시기 때문입니다.

그의 전작 "저평가 알짜 아파트 한채"를 감명 깊게 읽었는데 최근에 신간을 내셨기에 리뷰를 하고자 합니다. 책의 내용이 정말 좋기 때문에 꼭 책을 사서 읽어보시는 것을 강추합니다!

https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=299025694

1. 윤석열 정부 출범, 아파트 시장의 방향성은?

1) 도심 역세권 복합 개발 : 서울 또는 수도권의 준공업지역이 개발될 가능성이 큼 ex. 영등포 당산

2) 1기신도시 및 노후 주택 재건축 / 재개발 활성화

2. 1주택자의 현명한 투자 방법? -> 1주택 + 분양권 or 1주택(메인) + 2번째 주택(서브)

2. 빅데이터에 기반한 아파트 시크릿 상승조건

1번 조건 : 향후 공급이 줄어드는가?

2번 조건 : 전세지수가 매매지수를 돌파하는가?
-이는 시장 참여자들이 집값을 비관하여 매수를 하진 않지만, 지금 당장 살 집이 필요하기에 전세로 수요가 몰리는 상황입니다. 즉 현재 주택 공급이 부족하며, 시장 참여자들이 비관하는 상황이기에 아파트를 사기 좋은 타이밍인 것입니다. 매매지수는 횡보 / 하락하는데, 전세지수는 상승하는 타이밍을 잘 보면 됩니다.

3번 조건 : 매매지수가 전 고점을 돌파하는가?

가장 중요한 조건은 바로 향후 1번 조건인 "공급이 줄어드는 가" 입니다. 공급은 전세가격에 큰 영향을 미치기에 항상 주시하여야 합니다.

1번 조건이 충족되었다면, 매매가는 하락 / 횡보하는데, 전세 가격은 꾸준히 우상향하는 지역을 확인합니다. 위 조건을 만족하는 지역은 향후 상승가능성이 높습니다.

만약 2번 조건을 놓쳤다면, 3번 조건인 매매지수가 전 고점을 돌파하는지 확인합니다. 3번 조건은 2번 조건에 비해 수익률은 떨어질지 모르지만, 미래 상승 가능성은 2번 조건 보다 높다고 합니다.

위 조건들로 상승 가능성이 큰 지역을 추리고, 향후 발전가능성 및 인구수를 기준으로 투자할 도시를 선정합니다.

글로 쓰면 이해가 쉽지 않아 부동산 지인 - 지역분석 차트를 켜놓고 예시를 들어드리겠습니다.

첫 번째 예시는 경상남도 창원시입니다. 창원시는 인구수가 100만이 넘는 특례시이며, 중공업입 발달한 도시입니다.

블럭같은 모양은 바로 공급 물량인데요. 2020년 이후 공급이 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.(조건1)

이후 떨어지던 매매가가 전세가의 상승에 힘입어 상승하는 1번조건이 있습니다. 이때가 창원시 첫 번째 투자 타이밍입니다.

첫 째 타이밍을 놓치더라도, 2020년 10월경 전고점을 돌파하는 2번 타이밍에 들어갔어도 충분히 수익을 볼 수 있습니다.

현재는 급격한 금리인상 및 부동산 규제로 눌림을 받고 있지만, 시장 상황이 정상화되고 금리 인상이 멈추거나 하락하다면, 창원시 아파트 가격의 상승 확률은 굉장히 높을 것으로 보입니다.


두 번째 예시는 청주입니다. 위의 창원시에 대한 설명을 잘 읽어보시고 스스로 차트를 해석해보시면 좋겠습니다.

현재는 매수타이밍이 아니지만, 향후 매수타이밍을 줄 확률이 높은 지역 TOP 3를 선정해보겠습니다.

첫 번째 지역은 인천입니다.

인천광역시는 GTX-B, 바이오 산업 육성 등으로 인해 향후 미래가치는 "보장"되어 있는 지역입니다. 지방에서 계속 인구가 유입되고 있는 점도 큰 장점입니다. 현재는 과다공급 + 급격한 금리인상으로 매매/전세 모두 무너지고 있는 상황입니다.

하지만 매매/전세가 계속 떨어지다보면, 언젠가 건설사들이 공급을 하지 않을 것이고, 공급을 하지 않으면 인구 증가 및 주택 노후화로 인천에 집이 부족해지는 시기가 올 것입니다.(매매지수 횡보, 전세 지수 상승 돌파)

즉 이때가 바로 매수 타이밍이 되겠습니다.

두 번째 지역은 대구입니다.

대구광역시에 양질의 일자리가 부족한 것은 사실이지만, 향후 지방 인구가 소멸할 시 결국 경북에 기반을 둔 사람들은 대구를 중심으로 모일 수 밖에 없습니다. 또한 지방에서 가장 강력한 학군을 보유하고 있는 곳도 대구입니다. 이에 대구에서 수익을 볼 기회는 최소 한번은 줄 것 같습니다.

대구는 2025년까지 공급이 과다한 지역이며, 현재 이미 미분양이 나고 있습니다. 타이밍을 기다렸다가 1) 향후 공급이 부족하며 2) 전세지수가 매매지수를 돌파 하는 시기에 매수하고 기다린다면, 수익을 줄 것으로 기대됩니다.

세 번째 지역은 세종입니다.

부동산 입지 전문가 빠숑이 선정한 지방에서 유일하게 성장하는 도시입니다.

다만, 전세가율이 매우 낮은 상황이라 바닥을 잡기가 굉장히 힘든 곳입니다. 다른 도시들 대비 전세가율이 낮은 점은 감안하고, 전세지수가 매매지수를 돌파하는 상황에 매수하는 것은 좋아보입니다.

세종은 물리더라도 장기적으로 우상향할 확률이 높기 때문에 존버할 수 있습니다.

3. 제이크 차의 매도조건

제이크 차님의 경우, 전세가는 별로 안올랐는데, 매매가가 훨씬 많이 올랐을 때 매도를 준비해야 한다고 말합니다. 이때, 향후 3년간 공급도 늘어난다면 매도를 더 고민해야 되는 것입니다.

다만, 매도는 굉장히 어려운 기술이므로, 웬만하면 지금보다 더 좋은 아파트로 갈아탈 기회가 있을 때에만 매도하는 것을 추천합니다.

2017,18년에 이미 많이 오른 서울 아파트를 고점으로 인식하고 매도하신 분들은, 다시는 서울에 입성할 수 없게 된 예시를 보며, 시장 앞에 겸손해야 합니다.

4. 구체적 아파트 투자기준

1) 매매가는 횡보하는데, 전세가가 상승하는 경우

2) 갭 매우기 현상 이용하기

대세 상승 지역을 선정할 시, 아파트의 경우 A급->B급->C급 순으로 오르는 성향이 있습니다. 만약 어떤 지역의 대장아파트가 올랐다면, 그 다음 급의 아파트를 매수하시면 수익 확률이 높아집니다.

만약 B,C급을 놓쳤다면, A급 아파트의 다른 평형(20평대 OR 40평대)를 노리는 것도 방법입니다. (평수 갭메우기)


3) 입주장 노리기

아파트가 입주하고 2년 후에는, 매도 매물이 많이 나옵니다. 다만, 이때 거래가 된 이후에는 매도 물건이 줄며, 가격이 상승활 확률이 매우 높습니다.

2년차 아파트에 매도 매물이 몰리는 시기에 매수를 하면, 안전마진이 보장된다고 볼 수 있습니다.

  "History doesn't repeat itself but it rhymes" 란 말이 있습니다. 역사는 반복되지는 않지만 운율을 맞춘다는 말로 어떤 자산시장이건 비슷한 사이클을 반복한다는 뜻입니다. 이는 투자대상의 특성보다도 인간의 욕망이 사이클에 가장 큰 변수이기 때문입니다. 부룡(신현강)님의 글을 통해 저는 지난 대세 상승장인 2000~2008년 장 복기하며 이번 장에 흔들리지 않을 수 있는 기준을 세울 수 있었습니다. 내용을 살펴보겠습니다.

1) 2000~2008년과 2014~현재

  1998년 대한민국이 외환위기를 맞이하였고,  IMF 관리체제에 들어간 해입니다. 당시 우리 국민들의 '금모으기 운동'과 기업들의 뼈를 깎는 구조조정을 통해 2000년에 위기를 극복할 수 있었습니다. 

  그러나 문제는 IMF당시 건설사들이 다수 부도가 나서, 1) 주택공급이 이뤄지지 않았고, 김대중 정부는 경제 활성화를 위해  2) 개인에 대한 대출규제를 과감히 풀었습니다. 카드 신용불량 사태가 일어난 것도 그 일환이었지요. 

  이러니 부동산 시장에 아주 최적화된 환경이 만들어졌습니다. 주택의 공급은 부족한데 개인의 대출을 풀어주니 수요는 증가했습니다. 가격은 오를 수 밖에 없었던 것이지요.

  이후 노무현 정부 때 수많은 대책을 내놓으며 부동산 시장을 안정시키려고 하였지만, 정책 미스 및 불붙은 투자수요를 잠재울 수 없었습니다. 결국 미국발 금융위기 사태 및 이명박 정부의 보금자리 주택 대량 공급으로 인해 서울 부동산 시장은 진정되고 3~4년의 침체장에 들어가게 됩니다.

  2000~2008 상승장 때 서울 아파트가 오른 순서는 다음과 같습니다. 먼저 A급입지였던 강남, 송파, 서초구가 가격이 올랐습니다. 이후 강북 지역들이 올랐습니다. 마지막으로 서울과 거리가 멀었던 용인, 평촌, 의정부, 인천까지 오르다가 상승장이 끝났습니다.

  저번 상승장은 현 부동산 상승장(2015~현재)과도 일맥상통한 부분이 있습니다. 이번 상승장도 서울 A급 입지부터 오르고, 이후 A급 입지로 출퇴근이 가능한 지역, A급 입지로 출퇴근이 가능한 지역의 주변 지역 순으로 오른 것입니다. 

  강남, 용산, 여의도, 목동이 먼저 올랐고요. 그다음에 노원구, 은평구가 올랐습니다. 남양주시, 안양시, 수원시, 화성시 인천 신도심과 같이 수도권 B급입지가 오르고, 현재는 수도권C급이라 할 수 있는 동두천, 경기도 광주, 안산시, 시흥시까지 오르고 있습니다. 

  이번 부룡님의 칼럼을 통해 알 수 있는 것은 바로 부동산 상승장에서 갭매우기 현상이 비슷하게 반복된다는 것입니다. 처음에는 서울 A급입지가 오르다가, 점점 A급입지가 너무 올라 자금이 부족한 투자자들이 서울B급 또는 수도권 A급을 매수하고, 이후 위 지역들도 오르면 지방A급, 수도권 B급 이런식으로 유동성이 내려가는 것이지요. 다음 상승장 때 꼭 유념해야하는 내용입니다. 강남에 부동산 시장이 살아났는데, 왜 우리 지역은 안오르지 하며 팔지 말고 기다려야 한다는 것입니다.

  갭매우기 현상이 어떻게 일어나는지는 부룡님 칼럼이나 책을 읽어보시면 자세히 나옵니다. 저는 위 지식을 바탕으로 현 시장 판단 및 다음 매수타이밍에 대해 적어보고자 합니다.

 위에 적었듯이 동두천, 안산 시흥, 지방 중소도시들까지도 유동성이 흘러 투자심리가 끌어오르고 있습니다. 저번 장을 복기했을 때 집값의 10부능선중 8부 능선까지는 왔다고 생각합니다. 물론 주택공급이 적어 이번 상승장이 도대체 언제까지 갈지는 모르겠습니다. 다만 대한민국 부동산 시장의 침체장은 대량공급 이외에는 외부 변수(IMF, 금융위기) 영향을 크게 받았습니다. 그리고 외부변수는 우리가 예측할 수 없다는 것입니다.

2) 언젠간 다가올 침체장을 대비하며

  만약 여러가지 이유로 인해 이번 상승장을 놓치셨다면, 저는 다음 상승장을 긴 호흡으로 기다리는 것을 추천드립니다. 그렇다면 다음 상승장의 매수 타이밍을 적어보겠습니다.

  첫째, 가장 쉬운 방법은 주변에 부동산 투자에 관한 비관이 널려있을 때입니다. 그런적이 언제있었냐고 하시겠지만 2011~2013년까지 서울에 부동산이 있는 사람들을 '하우스푸어'라며 무시하는게 뉴스 단골 소재였습니다. 미분양이 넘쳐난다, 앞으로 인구가 준다, 일본 다마 신도시를 봐라 이러던 여론이 단 7년만에 이렇게 바뀐 것입니다.

 둘째, 정부에서 매수 시그널을 줄 때 주의깊게 보아야 합니다. 2000년 김대중 정부의 개인 대출 규제 완화, 2015년 박근혜 정부의 주택 대출 규제 완화와 같이 정부가 매수 시그널을 줄 때가 바로 바닥입니다. 실제로 주식시장에서도 대통령이 펀드를 산다는 뉴스가 나왔을 때 같이 사기만 했어도 연복리 78%!의 수익율을 얻을 수 있다고 합니다. 정부는 부동산 시장의 3대 주체(기업, 가계, 정부)중 하나이고, 부동산 시장을 살릴 수 있는 힘을 가지고 있습니다. 부동산 시장(건설 시장)은 정부의 GDP와 고용을 끌어올릴 수 있는 쉬운 분야입니다. 부동산이 침체됐을 때, 정부는 부동산 시장을 살려야하고 그럴 수 있는 능력이 있습니다. 대한민국을 믿고 정부에서 매수하라고 하면 등기치시면 됩니다.

  둘째, 다주택자 비율이 적어야 합니다(대략 7% 아래). 상승장의 초입부는 투자수요가 중요합니다. 다주택자 비율이 적다는 것은 앞으로 부동산에 투자할 수요가 많다는 뜻입니다.

  셋째. 미분양이 해소되고 있어야 합니다. 부동산 침체로 인한 건설사 미분양 물량이 해소가 된다는 점은, 시장 참여자들이 점점 시장을 긍정적으로 보고있다는 신호입니다. 

  마지막으로 당부드릴 말씀은 부동산 시장은 장기적으로는 우상향할 확률이 매우 높은 자산입니다. 인간이 살아가는데 필요한 필수재이기 때문에 물가가 상승하는 만큼 오르기 때문입니다.

  다음 침체장에서도 부동산 시장을 비관할 수 있는 뉴스가 아주 많을 것입니다. 인구수가 줄었다, 이커머스 시대가 되어서 뉴욕 맨허튼의 오프라인 명품 가게들이 문을 닫고 있다, 자율주행이 어쩌구 저쩌구.... 이런 부동산에 관한 비관적인 뉴스가 들릴 때 꼭 부동산 등기를 치실 수 있어야 합니다. 또 그때 등기를 칠 수 있도록 입지 분석도 지금부터 공부를 해야겠지요.