★비트코인, 이더리움이 전고점 대비 -70%에 육박하였습니다. 이에 코인 시장에 기회가 왔다고 판단하며, 성급하지 않고 원칙에 기반한 매매를 해내도록 하겠습니다.
FTX 거래소 파산위기에 대한 두려움으로 현재 코인들의 대폭 떨어지고 있습니다. 시장의 위기를 기회삼아 매매를 진행해보도록 하겠습니다.
오늘 매수할 코인은 비트코인골드입니다. 1월 5일 기준으로 12월 24일 가격에 도달한 반면, 비트코인골드는 그보다 훨씬 강한 모습을 보여주었습니다. 이에 매수합니다.
매수가 : 17,730 매도 : 20일 이동평균선을 하향 이탈
1) 현재 보유중인 코인은 아래와 같습니다.
날짜
코인명
평단가
잠정 수익율
1/9
이캐시
0.0314
+2%
1/10
비트코인골드
17,730
+0%
2) 1월에 매매가 완료된 코인은 아래와 같습니다.
매수날짜
매도날짜
코인명
매수
매도
수익율
피드백
2) 주식
그동안 개별종목을 5%, 10%로 짧게 짧게 매매하였지만, 매일 500종목 이상의 차트를 돌려보는 것이 직장일과 병행하기 힘들다고 판단하였습니다. 또한 짧게 짧게 끊어먹는 것보다는, 추세를 끌고 가는 것이 제 스타일과 맞다고 생각하여 매매법을 변경하였습니다. 앞으로는 지수보다 강한 섹터 ETF를 매매하고자 합니다.
오늘 예약매수한 ETF는 KODEX 미디어&엔터입니다. 위 ETF는 NAVER, 카카오가 메인인 ETF입니다. 현재 NAVER, 카카오 모두 지수보다 강한 흐름을 보이기에 매수하도록 하겠습니다.
매수가 : 13,030원
매도 : 20일선 하향 이탈시 매도
현재 보유한 종목은 아래와 같습니다.
매수 날짜
종목명
평단가
잠정수익율
테마
1월3일 ^ 14일
넷마블
54,700
-1%
게임
1/10
KODEX 증권
6,115
+0.5%
증권
1월에 매매가 완료된 주식은 아래와 같습니다.
매수 날짜
매도 날짜
종목명
매수가
매도가
수익율
피드백
12/22
1/2
진흥기업
1,355
1,270
-3.2%
12/23
1/2
금강공업
6,260
6,130
-1.1%
12/28
1/2
수젠텍
9,970
10,450
+2%
12/26
1/4
제일테크노스
6,980
6,400
-4.3%
12/29
1/4
팜스코(2)
3,760
3,500
-7.4%
12/30
1/6
잉글우드랩
5,090
5,250
+1.7%
2023년 1월 반성포인트
1. 제일테크노스 : 2달이상의 박스권 돌파가 아니었음. 지수보다 강하긴 했지만, 박스권을 크게 볼것!
★비트코인, 이더리움이 전고점 대비 -70%에 육박하였습니다. 이에 코인 시장에 기회가 왔다고 판단하며, 성급하지 않고 원칙에 기반한 매매를 해내도록 하겠습니다.
오늘부터 새로운 매매법을 연습해보고자 합니다. 기존 매매법의 경우 수익률을 5%, 10%로 제한하였습니다. 이럴 경우 매매 성공 확률은 높아지지만, 매매 회전률이 너무 높아 직장일과 병행하기 힘들다고 판단하였습니다. 또한 주식 및 코인의 가격이 고점에 있지 않기 때문에, 앞으로 추세를 탈 수 있는 매매법이 더 수익률이 좋다고 생각합니다. 이에 지수보다 강한 종목을 선정하되, 매도를 20일선 이탈을 기준으로 하여 추세를 길게 끌고가보자 합니다.
FTX 거래소 파산위기에 대한 두려움으로 현재 코인들의 대폭 떨어지고 있습니다. 시장의 위기를 기회삼아 매매를 진행해보도록 하겠습니다.
오늘 매수할 코인은 이캐시입니다. 1월 5일 이더리움은 12/24일 가격을 회복한 반면, 이캐시의 경우 비록 피뢰침이지만 박스권을 돌파 후 이전 저항선에 도달하였습니다. 이에 매수합니다.
매수가 : 0.0314 매도 : 20일 이동평균선을 하향 이탈
1) 현재 보유중인 코인은 아래와 같습니다.
날짜
코인명
평단가
잠정 수익율
1/9
이캐시
0.0314
2) 1월에 매매가 완료된 코인은 아래와 같습니다.
매수날짜
매도날짜
코인명
매수
매도
수익율
피드백
2) 주식
그동안 개별종목을 5%, 10%로 짧게 짧게 매매하였지만, 매일 500종목 이상의 차트를 돌려보는 것이 직장일과 병행하기 힘들다고 판단하였습니다. 또한 짧게 짧게 끊어먹는 것보다는, 추세를 끌고 가는 것이 제 스타일과 맞다고 생각하여 매매법을 변경하였습니다. 앞으로는 지수보다 강한 ETF를 매매하고자 합니다.
오늘 예약매수한 ETF는 KODEX 증권입니다. 현재 은행,보험 ETF가 지수보다 매우 강한 흐름입니다. 이와 비슷한 비즈니스인 증권업도 같은 테마라고 판단하여 매수합니다. 특히 지수의 12월 1일 고점을 벌써 회복한 점이 매매포인트입니다.
매수가 : 6,115원
매도 : 20일선 하향 이탈시 매도
현재 보유한 종목은 아래와 같습니다.
매수 날짜
종목명
평단가
잠정수익율
테마
1월3일 ^ 14일
넷마블
54,700
-2.5%
게임
1/10
KODEX 증권
6,115
1월에 매매가 완료된 주식은 아래와 같습니다.
매수 날짜
매도 날짜
종목명
매수가
매도가
수익율
피드백
12/22
1/2
진흥기업
1,355
1,270
-3.2%
12/23
1/2
금강공업
6,260
6,130
-1.1%
12/28
1/2
수젠텍
9,970
10,450
+2%
12/26
1/4
제일테크노스
6,980
6,400
-4.3%
12/29
1/4
팜스코(2)
3,760
3,500
-7.4%
12/30
1/6
잉글우드랩
5,090
5,250
+1.7%
2023년 1월 반성포인트
1. 제일테크노스 : 2달이상의 박스권 돌파가 아니었음. 지수보다 강하긴 했지만, 박스권을 크게 볼것!
2023. 1. 9. 기점으로 저는 인천 아파트 시장에서 큰 기회가 올 것이라고 판단하고 있습니다. 제가 왜 그렇게 판단했는지 아래의 과정을 통해 설명하도록 하겠습니다.
1. 부동산 지인 차트를 통한 저평가 아파트 선별
아파트 시장에는 사이클이 있습니다. 먼저 건설사들의 대량 공급으로 인해 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락합니다. 이후 미분양을 우려한 건설사들이 공급을 중단하면서 아파트가 부족해집니다. 이때 매매가는 횡보하지만, 전세가가 상승합니다. 왜냐하면 실제로는 집이 부족하지만, 그동안 집값이 계속 떨어졌기 때문에 사람들이 섣불리 매매로 돌아서지 않기 때문입니다.
전세가와 매매가의 차이가 줄어들면, 서서히 전세 수요가 매매수요로 전환되면서 가격이 오릅니다. 이후 전세가의 상승률보다 매매가의 상승률이 훨씬 높아지면서 아파트 가격이 폭등하게 됩니다.
마지막으로, 가격 폭등을 본 건설사들이 너도나도 분양을 하면서 시장에 아파트 공급이 늘어납니다. 그럼 사이클의 초기단계로 다시 돌아가게 됩니다.
이때 우리가 주목해야 하는 점은 윗 글의 밑줄친 부분인, 매매가는 횡보 하락하는 반면, 전세가는 상승하는 구간입니다. 왜냐하면 부동산 상승 초입의 신호이기 때문입니다. 이번 문단에서는 부동산지인 차트를 통해 사이클을 알아보겠습니다.
아래 사진은 인천 아파트 시장의 차트입니다. 파란색은 매매가, 빨간색은 전세가입니다. 인천은 사이클의 초기 단계인, 매매가와 전세가가 동시에 하락하고 있습니다. 지금은 인천 부동산 시장이 피바다가 되었지만, 언젠간 미분양을 걱정하는 건설사들이 공급을 멈출 것이고, 시간이 지나면 매매가는 횡보하지만 전세가는 오르는 시기가 올 것입니다. 그때가 매수하기 좋은 타이밍입니다.
아래 차트는 인천의 향후 공급 물량 및 미분양 수치입니다. 현재 왜 인천 아파트의 매매가 및 전세가가 떡락하는지 알 수 있습니다. 2022,23년에 적정 수요 대비 대규모 공급이 있기 때문입니다. 또한 미분양 수치도 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
하지만, 인천은 인구가 늘어나는 수도권이며, GTX-B, 인천1호선등으로 교통망이 개선되고 있습니다. 삼성바이오로직스, 셀트리온 같은 바이오 산업도 계속 커지고 있고요. 대규모 공급으로 인해 신축아파트가 많이 들어오면서, 정주요건도 좋아질 여지가 큽니다.
2. 전세가율로 저평가 여부 판단하기
부동산지인 차트 맨 아래에 가보시면 전세율이라는 동그라미가 있습니다. 이 부분을 클릭해주십시오.
전세율 동그라미를 활성화 할 시, 차트의 모양은 아래와 같이 됩니다. 즉 인천 부동산 시장의 역사적 전세율 밴드를 볼 수 있습니다. 전세율이 높다는 뜻은 매매가 대비 전세가가 높아 저평가되어있다는 뜻이고, 전세율이 낮은 경우, 전세 대비 매매가가 과도하게 높다는 뜻이므로 고평가로 볼 수 있습니다.
즉, 2015~2017년은 인천아파트의 전세율이 높으므로 저평가, 현재의 경우 역사적인 평균수준이므로 아직은 저평가가 아니라고 볼 수 있습니다. 매매가 대비 전세가가 올라와주는 시기를 기다려야 되겠습니다.
3. 입지 비교를 통한 저평가 여부 판단하기(상대비교)
1) 부동산지인 차트, 2) 전세율을 기준으로 해당 지역이 저평가라고 생각된다면, 이후 마지막으로 입지 비교를 통한 상대적 저평가를 판단해야합니다.
상대 저평가 판단 방법은 예시로 설명하면 쉽습니다. 만약 여러분들이 봤을 때 서울 광진구의 아파트 가격과 강남의 아파트 가격이 같다면 어떤 아파트를 사시겠습니까? 당연히 강남의 아파트를 사는 것이 맞을 것입니다. 그렇기에 평상시에는 항상 강남의 아파트가 광진구의 아파트보다 가격이 높습니다.
하지만, 아파트 하락장이 오게 되어 심리가 무너져 버린다면, 광진구 아파트 가격이 강남 아파트 가격과 같을 때가 있습니다!(2012~2015년 서울 부동산 하락장에 이런 경우가 많았죠.)
강남과 광진구의 차이가 거의 나지 않았을 때! 이때가 강남의 상대적 저평가 상태입니다.
즉, 우리가 입지의 서열을 파악할 수 있다면, 상급지와 하급지의 가격차이가 적을 때, 이때가 바로 상대적 저평가 상태입니다.
이에 따라 인천의 상대적 저평가 여부를 판단해보도록 하겠습니다.
먼저, 아래와 같이 아실사이트에 들어가서 부동산스터디-최고가 탭을 눌러주십시오.
이후, 비교 기준을 34평형으로 고정해주세요.
각 구역의 대표적인 도시들의 흐름을 매달 한번씩 체크해주시면 됩니다. 아래는 제가 매달 체크하는 유니버스입니다. 참고해주세요.
인천의 상대적 저평가 여부를 한번 예시로 판단해 보겠습니다. 아래 표는 인천을 부산, 대구와 비교해본 상태입니다. 인천의 아파트 가격이 부산보다 싸며, 대구와도 비슷한 상황입니다. 물론 현재만 본다면 부산이 인천보다 비싼것이 맞습니다.
하지만 저는 대기업이 하나도 없고 인구가 줄어드는 부산보다는, 인구도 늘고, 바이오 산업의 중심인 인천의 발전 가능성이 훨씬 크기에 인천이 저평가라고 판단하였습니다. 또한 비슷한 논리로 대구와 인천의 가격이 같다면, 저는 인천을 사는 것이 맞다고 생각합니다.
또 다른 예시는 서울 강서구와 경기도 분당의 차이입니다. 물론 마곡지구가 정말 좋기는 하지만, 강남 및 판교로의 접근성도 좋고, GTX-A 호재를 받으며, 강남 다음의 학군을 가진 분당보다 강서구가 더 비싼 것은 아니라고 판단됩니다. 특히 분당의 경우 사업성이 충분히 나오기에 이후에 재건축이 된다면 훨씬 좋은 입지가 될 것입니다. 따라서 저는 분당이 상대적 저평가로 판단하고 있습니다.
만약 여러분들이 입지간의 서열을 파악하기 힘드시다면, 아래와 같은 방법들이 있습니다.
1) 2021년 최고점을 기준으로 판단하기 : 2021년 대상승장이었기에, 입지의 가치가 가격에 그대로 녹아있습니다. 즉 2021년 가격을 기준으로 더 높은 아파트가 상위 입지일 확률이 높습니다.
2) 강남과의 접근성 파악하기 : 너무 애매하다 싶으시면 두 위치중 강남 또는 각 지역의 대장과의 거리가 얼마나 나는지 파악하는 것도 방법입니다.
4. 구체적 아파트 사는 방법
해당 지역의 저평가 여부가 판별되었다면, 이제 아파트를 매수할 차례입니다. 다양한 부동산 책을 보면 좋은 아파트의 기준은 아래와 같습니다. 1)일자리, 2)교통, 3)교육(학군) 4) 인프라, 5) 환경 입니다.
다만, 아파트의 경우 오를 땐 다 같이 오르고 내릴 땐 다 같이 내리는 특성이 있기에 시장 판단이 훨씬 중요합니다.
이에 추천하는 방법은 저평가 여부가 판별된 지역의 아파트에서 내가 살 수 있는 가장 비싼 아파트를 사는 것입니다. 최대한 많은 매물을 확인해서, 동, 층, 향, 중 가장 마음에 드시는 것을 사시면 되겠습니다.
4줄 요약
1. 매매가는 떨어지거나 횡보하는데, 전세가가 오르며, 향후 공급이 없는 타이밍을 노려라
2. 역사적 전세가율을 비교해보고, 역사적으로 전세가율이 높을 때 매수한다.
3. 내가 매수하려는 입지의 상대적 저평가 여부를 판단한다!
4. 해당 지역이 저평가라고 판단 되었다면, 내가 살 수 있는 아파트 중에서 가장 비싼 아파트를 매수한다.
지금으로부터 딱 1년전, 2022년 새해에는 부동산에 관한 장밋빛 전망이 빛발치던 기억이 납니다. 2021년이 아파트 대폭등기여서 그랬을까요? 2023년은 서울 입주물량도 적고, 임대차3법 부작용으로 전세가도 폭등한다는 논리였습니다. 확증 편향에 빠진 저를 포함해 대다수의 사람들은 2023년에 부동산이 당연히 오를줄 알았습니다.
2023년 부동산 전망, 보기 좋게 틀렸다!
하지만, 우크라이나-러시아 전쟁이 장기화됨에 따른 물가 폭등, 그 이후 미 연준의 금리 급등으로 인해 전세계 자산시장이 박살나면서, 글로벌 경기와 크게 연동된 대한민국 아파트가 폭락을 해버렸습니다.
1년만에 4.5%를 올린 미친 금리인상전세가가 받쳐주지 않았던 동탄, 의왕, 송도등은 1년만에 아파트 값이 반토막이 났습니다.
저는 제가 믿었던 부동산 유튜버들의 예측이 너무 크게 틀리는 것에서 큰 충격을 받았습니다. 2022년을 통해 제가 뼈저리게 배운 것은 바로 미래는 아무도 예측할 수 없다는 것이었습니다.
2022년을 복귀하다보니, 갑자기 너나위님이 생각이 났습니다. 제작년 모두가 2022년 부동산 가격을 전망할 때, 미래는 모르는 것이며, 미래를 몰라도 저평가된 부동산 투자를 통해 경제적 자유인이 될 수 있다는 말씀을 일관되게 해오셨기 때문입니다.
이에 2023년 새해에는 부동산 투자의 바이블인 너나위님의 "월급쟁이 부자로 은퇴하라"를 리뷰해보며, 마음을 가다듬고자 합니다. 이제 시작합니다.
여러분들은, 자신의 노후에 얼마가 필요한지 계산해보신 적이 있으신가요? 아직 20,30대이신 경우 본인의 노후에 대해 걱정하기에는 현실이 너무 바쁘고 치열하다는 것은 충분히 알고 있습니다. 하지만 너나위님의 경우 먼저 노후대비를 위한 계산이 경제적 자유보다 먼저라고 합니다.
특히, 국민연금의 경우 현 20,30대가 연금이 필요한 2060년 경에는 이미 고갈이 된다고 합니다. 물론 국민연금이 고갈되더라도 세금으로 보조를 해준다고 하지만, 과연 그때의 20~50대가 우리 세대를 부양할 수 있을까요? 아무래도 노후대비는 각자도생이 될 것으로 보입니다.
그렇다면, 과연 노후에 필요한 자금은 얼마정도 필요할까요? 일단 국민연금, 공무원연금은 보수적으로 받지 못한다고 가정하겠습니다.
먼저 최저생계비 월 100만원을 쓴다고하고, 내집마련이 필요하다고 가정하겠습니다. 만약 현재기준으로 계산한다면 60세에 은퇴하여 평균수명이 90세로 잡았을 때, 연 1200만원 X 30년 = 3억 6천, 수도권 평균 내집가격 6억 즉 10억원이 필요합니다.
하지만 위 계산의 무서운 점은, 4인가족이 아닌 1인 가구의 노후 대비 비용이 10억이라는 점입니다. 또한, 미래의 물가상승을 반영하지 못하였으며, 중간에 크게 돈 들어갈 의료비 등을 포함하면 넉넉하게 15억 정도의 돈이 필요합니다.
보통 직장인이 1년에 타이트하게 모아야 2천만원을 겨우 저축합니다.(2000만원 X 30년 = 6억) 즉, 월급만 모아가지고는 노후대비는 사실상 불가능하다는 결론이 나옵니다.
2. 그렇다면 왜 아파트인가?
사실상 저축하는 것만으로는 대다수의 월급쟁이들은 노후대비가 불가능합니다. 그렇기 때문에 21세기에는 투자는 선택이 아닌 필수가 되었습니다. 그렇다면 여기서 나올 질문은 바로 이것이 될 것입니다. "과연 미래에도 아파트 투자로 수익을 내는 것이 가능할까?"입니다.
저는 개인적으로 제가 죽을 때 까지는 아파트로 충분히 투자 성과를 낼 수 있다고 생각합니다. 이에 대한 근거는 아래와 같습니다.
1) 지속적인 화폐 가치 하락
위 표는 미연준의 통화량 차트입니다. 2000년에1,000,000 백만달러였던 통화량이, 현재 7,000,000 백만달러까지 치솟았습니다. 물론 굴곡은 있지만, 자본주의는 특성상 지속적으로 화폐를 찍어낼 수 밖에 없는 구조입니다.
전세계에 풀린 돈은 계속 늘어나는 반면, 사람들이 좋아하는 아파트 및 땅은 희소합니다. 즉 중간에 굴곡은 있을지 언정, 아파트 및 땅은 화폐가치 하락을 방어할 수 있는 아주 좋은 수단이 될 것입니다.
여러분들 주위를 잘 살펴보십시오. 사람들이 열심히 번 돈의 최종 종착지는 어디인가요? 2020~21 주식 및 코인 대불장에서 돈을 수십억씩 번 사람들이 결국 주식/코인을 매도하고 구입한 자산은 무엇인가요? 바로 부동산입니다.
즉 유동성이 늘어나면서 사람들의 보유자산이 늘고, 늘어난 보유자산의 최종 정착지는 결국 부동산이 될 것이기 때문에 미래에도 사람들이 선호하는 부동산은 가격이 오를 확률이 매우 높다고 생각합니다.
2) 사람들이 선호하는 부동산은 항상 희소함.
저는 현재 20대입니다. 저희 아버지 세대인 1950~70년대생 분들의 유년기 및 대학생 때의 주거 환경을 들어보셨나요? 20평도 안되는 집에 8명씩 채워 살았으며, 가난한 대학생때는 반지하 원룸에서 4명씩 같이 살기도 하였다고 합니다.
하지만, 현재는 대한민국 경제가 성장함에 따라 사람들이 추구하는 주거의 질이 상당히 올라갔습니다. 우리가 주택보급률을 따질 때는 위 사진과 같은 반지하, 옥탑방, 30년 넘은 단독주택도 포함됩니다. 하지만 과연 위와 같은 주택을 보급 통계에 넣는 것이 타당할까요? 저를 포함한 현재 20~30대들이 과연 생활비를 아끼고자 위와 같은 열악한 주거 환경을 감당할까요? 저는 아니라고 봅니다.
즉 미래에 인구가 감소하는 것은 사실입니다. 하지만 1인가구가 늘며 세대수가 늘어나고 있습니다. 또한 위 세대들은 양질의 주거가 필요할 것이며, 사람들이 추구하는 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 항상 희소할 것입니다.
특히 아파트 안에서도 상품성의 차이가 많이 납니다. 1990년대에 준공된 아파트들은 주차공간도 부족하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되지 않아 무거운 짐을 들고 따로 1층까지 올라온 후 엘레베이터를 타야하는 경우도 있습니다. 단지내 커뮤니티 시설도 존재하지 않고, 음식물 쓰레기의 경우 직접 1층까지 내려가 버려야 합니다.
매일 저녁 퇴근하고 이런 주차를 해야 한다면 x빡칠듯 합니다.
하지만 현재 신축 아파트의 경우 세대당 2대이상의 주차공간을 확보하며, 아파트와 지하주차장이 바로 연결되어 있습니다. 지상에도 주차장이 없어 아이들이 마음놓고 뛰어다닐 수도 있습니다. 또한 단지내에 독서실, 헬스장, 골프연습장, 카페 등 커뮤니티 시설을 갖추었으며 음식물 쓰레기의 경우 부엌에서 바로 처리합니다.
신축아파트의 공원같은 조경과 커뮤니티 편의 시설이미 서울 주택 노후화율은 50%...좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 계속 부족할 듯으로 보입니다.
디테일하게 들어가자면, 너나위님께서는 1인가구 증가 및 세대수 증가로 인해 25평, 34평형이 전세를 놓기에는 최적의 평수라고 하셨습니다. 지금도 전세가 잘빠지고, 향후에도 1인당 주거면적이 늘어날 가능성이 높아 1,2,3인가구 수요를 잘 받아줄 수 있기 때문입니다.
이번 편에서는 아파트 투자의 필요성을 다루었습니다. 다음 글에서는 구체적인 저평가 아파트 선별 방법을 다루어보겠습니다. 감사합니다.
3줄 요약
1. 노후대비 월급만으로 안됨
2. 전세계 통화량은 계속 늘어날 예정
3. 인구랑 상관없이 좋은 입지와 상품성을 갖춘 아파트는 늘어나는 유동성 받고 가격이 오를 확률이 높음!
