대한민국 생존전략집

사람들이 많이 고민하는 주제입니다. 과연 아파트를 산다면 신축을 사야 할까요 구축을 사야 할까요?

최근 시세를 보면 많은 사람들은 신축을 사야한다고 생각할 것입니다.

최근 상승장의 초기 흐름도 신축아파트들이 끌어 올린 것을 근거로 듭니다.

하지만 우리가 아파트에 투자하는 것은 본질적으로 아파트가 가지고 있는 땅에 대한 투자입니다.

그렇기 때문에, 아파트의 입지가 저는 신축vs구축보다 중요하다고 생각합니다.

일례로 저자는 분당의 H아파트(입지는 좋으나 구축)와 K아파트(입지는 떨어지나 신축)를 예를 들었습니다.

처음에는 K아파트가 H아파트보다 10%이상 비쌌으나, 시간이 흘러 2016년에는 H아파트가 K아파트보다 26% 비싸게 거래가 된다는 것입니다.

아파트는 건물이고, 건물은 감가상각이 이루어집니다.

내가 살기 편한것도 중요하지만, 재산증식을 위해서는 입지를 기준으로 아파트를 매수해야 합니다.

  부동산을 매수할 때, 고려해야할 입지 요소들을 분석한 내용입니다. 부동산의 입지는 크게 (일자리, 교통, 교육, 환경)을 꼽을 수 있습니다.

1. 일자리

  앞으로 부동산을 매수하실 때는, 좋은 일자리가 많은 곳 그리고 그보다는 일자리가 앞으로 늘어날 곳을 매수하셔야 합니다. 역사적으로 강남이 많이 오른 것은, 좋은 일자리가 가장 많이 늘어났기 때문입니다. 그리고 좋은 일자리가 많은 곳보다는, 앞으로 많아질 곳을 투자하셔야 합니다. 예를 들어 광화문과 마포구를 비교해보면, 광화문의 일자리는 이전 10년과 크게 변하지 않았지만, 마포구는 일자리가 크게 늘어났습니다. 당연히 집값 상승률은 마포구가 더 높습니다.

2. 교통

  만약 업무 중심지(강남, 광화문+용산, 여의도) 주변 집을 구하지 못한다면, 업무 중심지와 교통으로 가까운 입지의 아파트를 매수하여야 합니다. 여기서 말하는 교통은 웬만하면 지하철입니다. 지하철만큼 예측가능한 교통수단이 없기 때문입니다. 교통이 좋은 곳의 예는 수원 광교신도시입니다. 강남과 멀리 떨어져 있지만, 신분당선을 통해 강남을 30분만에 출근할 수 있다는 점 때문에 4년간 집값이 2배로 뛰었습니다. 앞으로 신설되는 교통편들(대곡-소사, 신림선, GTX-A,C)을 잘 살펴보셔서 위의 업무중심지로 빠른 출퇴근이 가능한 입지의 아파트를 매수하시면 좋을 것 같습니다.

3. 교육

  올해 코로나 여파로 인해 신생아수가 많이 줄었습니다. 또 앞으로도 늘 것이라고 보기는 힘들 것입니다. 하지만 신생아 수가 줄어든다고 해도 학군의 중요성이 떨어지지는 않을 것 입니다. 앞으로 신생아수가 줄어드는 만큼, 신규 학군지가 생기기는 매우 힘들 것입니다. 따라서,  최근 아파트를 많이 매수한 30-40 학부모들은 아이들의 학령기인 2027~2035년에 기존의 학군지 (대치, 목동, 중계, 평촌, 일산)로 이사하고자 하는 수요가 많을 것입니다. 위의 학군지를 눈여겨 보십시오.

4. 환경

  우리나라의 국민소득이 높아질 수록, 사람들은 깨끗한 환경을 선호할 것입니다. 지금까지는 사람들이 한강뷰에 대해서 프리미엄을 주었지만, 앞으로는 주변에 공원이나 산 같은 녹지도 중요하게 생각할 것입니다. 또한 서울에는 아직 준공업지역이 남아있습니다. 우리나라가 점점 발전할수록, 공장들이 경기도 또는 지방으로 이전할 가능성이 있습니다. 장기적 관점으로 준공업지역 주변 아파트도 살펴봅시다.

책 리뷰 한줄평 : 부동산 투자의 바이블

별점 : ★★★★

제가 존경하는 여러 투자의 구루분들 중 한 분이신 아기곰님의 책입니다. 이번에 리뷰할 책 "아기곰의 재테크 불변의 법칙"은 아기곰님이 2004년에 쓴 책을 최근 상황에 맞춰 다시 쓰신 책입니다.  부동산 투자의 테마는 변하더라도 본질 그자체를 다시 생각해보고자 읽어봤습니다. 

Q1 : 인구가 줄면 부동산 값이 떨어지는가?

  언뜻 보면 부동산의 수요를 담당하는 인구가 줄면 부동산 값이 떨어질 것 같습니다. 하지만 2010~2020년 장을 살펴보면 인구수는 부동산 값과 상관관계가 떨어집니다. 일례로 2010~2016년까지 부산의 인구수는 줄고(8%감소), 충남의 인구수(13.5% 증가)는 늘었지만, 아파트 수익율은 부산(18.6% 상승)과 충남(12.6%상승)은 상승했기 때문입니다.

  이와같은 현상은 아파트의 사용 단위가 "가구"이기 때문입니다. 실제로 데이터를 보면 지난 20년간 수도권(60%상승)과 지방(40%상승)의 가구수가 큰폭으로 증가하였습니다. 또한 가구수는 앞으로 2035년까지 증가세에 있으므로, 앞으로 인구수가 줄어든다 하더라도 아파트 가격에 끼치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

  또한, 가구수가 줄어든다고 하더라도 수도권의 집값이 하락할 확률은 적습니다. 대한민국의 먹거리를 담당하는 반도체, 바이오, 전기 배터리, AI 등 앞으로 늘어날 일자리들은 우수한 인재들을 수도권으로 끌어당길 것이기 때문입니다. 실제로 일본의 사례를 보면, 일자리가 증가하는 도쿄와 오사카의 집값은 2005년을 기점으로 지금까지 꾸준히 우상향하고 있습니다. 다만 인구수 및 가구수가 줄어드는 타이밍에는 지방 소도시들의 집값이 직격탄을 받을 수는 있겠지요.

  마지막으로, 인구 및 가구수는 집값의 유일한 변수는 아닙니다. 국가가 찍어낸 화폐, 세금, 금리 등 다양한 변수들이 있으므로 인구수가 준다고 해서 섣불리 부동산 투자를 포기하면 안될 것 같습니다.

Q2 베이비부머들이 은퇴한다면?

  한때 베이비부머들이 은퇴하면 자산가치가 폭락하다는 소리가 많았습니다. 하지만 현재 2020년, 베이비부머들의 투매로 인한 자산가치 폭락은 현실화되기 어렵다고 생각합니다. 그 이유는 만성적인 저금리 상황 때문입니다. 베이비부머들이 집과 주식을 팔고 현금을 쥔들, 이자가 1%도 나오지 않는 상황에서 은행에 돈을 넣을 필요가 없습니다. 오히려 선진국의 사례를 보면, 베이비부머들의 자가보유율은 그 아래 세대들 보다 많이 높습니다. 또한 다주택 베이비 부머들이라 할지라도 월세로 수익 실현을 할 것이라고 생각합니다. 

  최근 뉴스를 보면, 임대차3법으로 인해 전세가가 급등하고 있습니다. 또한 받쳐주는 전세가를 바탕으로 매매가 마저 상승하려는 조짐을 보이고 있습니다. 실제로 부산같은 경우 이미 수억원 씩 집값이 오르고 있네요.

  사실, 사회초년생 입자에서는 억울하기 짝이 없습니다. 보통 부동산의 경우 물가상승률 + α(대략 연 3%)로 집값이 오르기 마련입니다. 따라서 내가 어느 경기 타이밍에 취직을 하던, 집을 사는 데에는 크게 문제가 없었습니다.

  하지만 최근 10년 1. 수출중심국가인 대한민국의 널뛰는 경기변동성에다가 2. 전세계적인 무분별한 화폐발행으로 인해 점점 월급만으로는 집을 사기 힘든 시대가 왔습니다. 

  그렇다면, 이제 무주택자분들은 영영 집을 살 수 없게 되는 것일까요? 앞으로 계속 월급을 저축하는 속도보다 집값이 오르는 속도가 더 빠를까요? 한번 아래의 기사를 읽어보시죠.

  지금 현 상황에서 위 기사의 강남을 서울 및 수도권 아파트로 바꾸어도 얼추 말이 되어서 기사를 가져 왔습니다. 인간은 최근 상황이 앞으로 계속 이어질 것 같은 최신성 편향에 빠지기 쉽습니다. 현재 대다수의 사람들은 1. 수도권으로의 일자리 집중으로 인한 지방 인구 유입 2. 만성적 공급 부족을 이유로 부동산이 앞으로 계속 오를 것이라고 생각하고 있는 것 같습니다. 그렇다면 위의 기사는 언제 기사일까요? 바로 2006년 10월경에 쓰였던 기사입니다. 이후 2007년부터 2015년까지 서울 집값이 어떻게 됐는지 보시죠.

  이미 수도권으로의 인구 및 일자리 집중은 2007년부터 일어나고 있었습니다. 또한 2010년 대규모 보금자리주택 공급이 시작 되기 전에는 수도권의 주택도 많이 부족하였습니다. 그럼에도 불구하고 1. 외부 경제 충격 2. 최근 주택가격 부진으로 인한 투자수요 급감으로 인해 2006년부터 2016년까지 서울 부동산 투자자들은 암흑기를 보내야 했습니다. 

  위의 사례를 통해, 외부 변수에 취약한 한국경제는 언제든지 외부적 요인(ex. 2008 금융위기)과 투자수요 급감으로 아파트 가격이 내려갈 수 있는 가능성이 있습니다. 물론 충분히 내려가면 2015~2020년 처럼 다시 집값이 오를 수도 있는 것이고요. 

  그러니, 주택이 없으신 사회초년생 분들은 마음을 편히 가지십시오. 인생 깁니다. 천천히 지금부터 내집마련이란 꿈을 위해 다가가 봅시다. 제가 생각하기에 사회초년생 및 무주택자분들은 다음과 같은 큰 고민을 가지고 계신 것 같습니다.

1. 집을 도대체 언제 사야 하나?

2. 0%대 예금 금리 상황에서, 집을 사기 전까진 내 돈을 어떻게 불려야 하나?

 앞으로 연재할 제 칼럼은 위의 두 질문에 대한 제 나름대로의 해답으로 풀어나갈려고 합니다. 제 말이 무조건 정답일 수는 없습니다. 다만, 이런 방식으로도 내 집 마련을 할 수 있겠구나라는 하나의 방법으로 가볍게 읽어주십시오. 

그렇다면 사회초년생 및 무주택자의 내 집 마련 프로젝트 지금부터 시작합니다!