대한민국 생존전략집

  자극적인 제목으로 찾아뵈어 죄송합니다만, 월천대사님의 글을 읽으며 가장 인상 깊었던 부분이라 제목으로 뽑아보았습니다. 누군가에게는 부동산이 매매 대상이 아니라 그저 live의 대상일 수는 있습니다.

  하지만 대다수의 사람들에게는 단순히 부동산 샀느냐 안샀느냐에 따라 자산격차가 적게는 수억 크게는 수십억까지 날 수 있는 굉장히 무서운 자산입니다.

  또한 부동산은 주식처럼 단순히 돈을 벌기위한 수단도 아닙니다. 내 가족의 안전과 삶의 질을 직결하는 요소이기도 합니다. 미국을 비롯한 전세계 국가들이 이번 코로나 위기를 극복하기 위해 돈을 무한정 찍어내고 있습니다. 이렇게 화폐가 남발될수록, 우량한 부동산과 주식의 가격은 장기적으로 오르게 될 것입니다.

  물론 언젠간 부동산 침체장이 찾아올것입니다. 그때 준비가 되어있다면 우량한 입지에 부동산을 사놓아서 자산가치를 크게 키울 수 있습니다. 

1) 2배의 법칙

  보통 실수요자 분들은 실거주 1채를 마련하고 투자에 나서는 경향이 있습니다. 월천대사님은 이런 생각에 반대합니다. 오히려 실거주는 임차로 해결하고, 매수는 상위 입지에 전세를 끼고 매수하는 것을 추천합니다. 그 이유는 바로 2배의 법칙 때문입니다.

  A급 입지와 B급 입지간의 가격차이가 대세 상승장 때 2배씩 차이납니다. 예를들어, 2014년에 반포자이가 12억, 영등포 푸르지오가 5억이었습니다. 지금 반포자이는 28억이고 영등포 푸르지오는 12억입니다. 입지 간 아파트 가격 차이가 2배로 벌어졌고, 앞으로도 그럴 것입니다.

  상위 입지일 수록 똑같은 배수로 오르더라도 그 절대값은 차이가 큽니다. 다음 대세 상승장에서는 반포자이는 50억, 영등포 푸르지오는 25억이 될 것이고 이전 16억 차이(28억-12억)보다 9억이나 벌어집니다. 따라서 인플레이션으로부터 자산을 효울적으로 지키기 위해선 실거주는 세들어 살더라도 1주택은 상승을 더 크게 할 수 있는 상위 입지로 해놓는 것이 필요합니다.

2) 미래 학군지를 찾아서

  또한 월천대사님은 기존 학군지와 미래 학군지를 구분합니다. 기존 학군지는 이미 모두가 알고 있는 대치, 목동, 중계입니다. 지난 상승장동안 대다수의 서울 신축아파트들이 2배씩 올랐는데, 위 학군지는 구축임에도 불구하고 2배씩 올랐습니다. 다만, 기존 학군지의 경우 가격이 높기 때문에 월천대사님은 미래의 학군지를 주목하자고 합니다. 

미래의 학군 예상지는 바로 대규모 아파트 공급이 이루어지는 곳들입니다. 대규모 아파트 단지가 들어오면, 중산층의 유입으로 학군이 좋아지며 학원들도 충원됩니다. 예를들어 판교 입주 처음에는 학군이 없어서 학부모들이 자녀 학령기에는 분당 수내동으로 이사하기도 하였습니다. 다만 점점 판교의 학교에서 대입실적이 나오고 학원가도 생기면서 판교 자체에 학군이 형성되었습니다.

  그리하여 월천대사님은 서울 미래학군지를 마포구, 강동구, 성동구를 주목하고 있습니다. 특히 마포의 경우, 대규모 아파트 단지와 고소득 맞벌이 부모들이 많은 지역입니다. 많은 학원 원장님들이 마포구를 미래 '제2의 대치동'으로 뽑고 있다고 합니다.

  신도시 미래학군지로는 광교, 위례, 미사, 동탄, 시흥시 장현지구가 있습니다. 각자의 자금사정에 맞게 고려해보시면 되겠습니다.

 다만 신도시 같은 경우, 아직 학군이 형성되어있지 않기 때문에 학군이 좋은 단지와 떨어지는 단지의 가격차이가 크지 않습니다. 그러나 그동안 모든 신도시에서도 학군이 좋은 단지와 떨어지는 단지로 분화되었으며, 학군이 좋은 아파트 단지는 학군 프리미엄이 생깁니다. 따라서 이에 기민하게 대응할 필요가 있겠습니다.