대한민국 생존전략집

  목요일 점심마다 '부동산'이란 주제로 사람들을 웃기고 울리는 참 희한한(?) 프로그램이 있습니다. 바로 신사임당 님과 너나위님이 진행하는 '재태크 좀 아는 선배'라는 프로그램입니다. 매주 부동산 기사를 읽고 해석하는 방법과 같은 꿀팁뿐만 아니라, 부동산 때문에 고민에 빠진 수많은 사람들의 이야기를 들어주고 도와주는 프로그램입니다. 

https://www.youtube.com/watch?v=FMPAjzF5DYg 

  사연을 듣다보면 가슴 아픈 이야기가 참 많습니다. 잘못된 부동산에 갭투자를 했다가 우울증에 빠져버린 아버지 얘기, 예민한 사춘기 아이들을 혼자 키우는 싱글 맘의 내 집 마련 고민 등 부동산으로 인해 고통받는 사연을 듣다 보면 저도 모르게 눈가에 눈물이 고입니다. 그러다가도 '자본주의에는 감정이 없다'라는 매서운 현실이 무서워지기도 하지요. 

  이 번에 리뷰할 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'의 저자 너나위님은 평범한 직장인이 셨습니다. 그러다 부동산 투자를 통해 3년 만에 20억 자산가가 되셨습니다. 지금은 회사를 퇴직하고 '월급쟁이 부자들'이라는 유튜브 채널을 통해 많은 사람들이 경제적 자유에 도달할 수 있도록 돕고 있습니다. 저는 '몇 년 만에 얼마를 벌었다'라는 책의 내용을 좋아하지 않습니다. 하지만 너나위님의 책을 읽어보니, 이 분은 단순히 상승장에 운이 좋아 부자가 됐다기보다, 정석적인 부동산 투자를 통해 우직하게 자산을 축적하신 것이 느껴졌습니다. 그래서 책의 내용을 리뷰해 보고자 합니다.

1. 저평가 아파트를 구별하라

  너나위님은 먼저 (1) 절대적 기준과 (2)상대적 기준을 통해 저평가를 판단합니다. (1) 절대적 기준은 바로 전세비율입니다. 전세는 는 투기수요가 없습니다. 돈을 벌기 위해 전세를 여러 곳에 계약하지 않기 때문입니다. 그렇기 때문에 전세에는 거품이 끼기 쉽지 않고 거의 실사용 가치를 반영합니다. 너나위님은 전세가율(전세가/매매가) 70% 이상의 아파트를 좋아합니다.

  (2) 상대적 기준은 여러 아파트 간의 가격을 비교하면서 판단합니다. 지금은 대세 상승장이라 입지에 따른 가격 차이가 명확합니다. 예를 들면 공덕 래미안이 확실히 강서구 염창 롯데캐슬보다 비싼 상태이지요. 당연한 거 아닌가라고 생각하시겠지만, 아파트 하락장 및 회복이 막 시작되는 시장에는 아파트 가격 간의 왜곡이 일어납니다. 2013년 당시에는 염창 롯데캐슬과 공덕 래미안의 가격이 같았습니다! 이럴 때는 무조건 서울 3도심에 가까운 공덕 래미안을 매수하는 것이 옳은 선택이었지요. 

  그렇기 때문에, 평소에 입지간의 위계를 잘 파악하고 계신다면, 상위 입지(공덕)와 하위 입지(염창)가 붙는 시점에 상위 입지가 저평가되어 있다는 것을 판단할 수 있습니다. 

2. 리스크 관리를 하자

  너나위님은 오래 살아남는 투자를 최우선으로 생각합니다. 2018~2019년에 수많은 빌라왕들이 파산하거나 비참한 결말을 맞이하신 것을 보셨을 것입니다. 아무리 돈을 많이 벌어도 마지막에 0을 곱하면 0이 됩니다. 그렇기 때문에 리스크 관리는 필수입니다.

  대한민국 역사상 수요가 받쳐주는 부동산의 전세가가 3~4년 이상 우하향한 적은 거의 없습니다. 즉 전세 2바퀴(지금은 1바퀴)를 버틸 수 있기만 하면  시장에서 살아남을 수 있습니다. 이에 너나위님은 신용+마이너스 통장 대출은 최후의 보루로 남겨둡니다. 혹시 모를 역전세를 대비하기 위해서 항상 현금성 자산을 준비하는 것이지요. 

  또한 현 전세가가 -20% 떨어질 경우에도 막을 수 있는 최후의 수단을 항상 생각해 놓으셔야 합니다.

3. 오르는 아파트를 찾는 너나위의 '체'

   소수를 찾아내는 에라토스테네스의 체처럼, 오르는 아파트를 찾는 너나위의 '체'가 있습니다. 2021년 3월 14일 오늘 기준으로 너나위의 체를 통해 투자할 아파트를 찾아보겠습니다.

(1) 전세비율이 70% 이상인 집

  부동산 지인 사이트에 들어가서 전세비율이 높은 순으로 정렬합니다. 전북, 강원, 충남, 충북, 전남이 눈에 띄네요. 저는 이중에 그나마 4차 산업혁명의 핵심인 반도체와 배터리(SK 하이닉스, LG 화학)가 있는 충북으로 선택했습니다.

충북 내에서는 청주시 중 서원구가 많이 저평가됐네요. 서원구에서 찾아보도록 하겠습니다.

(2) 도시 인구수의 1% 이상의 입주물량이 3~4년 이어지지 않는 지역

  부동산 지인의 수요/입주 탭에서 청주시의 공급을 파악합니다. 청주시의 인구 70만의 1%면 7천 정도이고, 7천 이상의 공급이 3~4년 이상 공급되지 않으므로 합격입니다.

(3) 미분양이 보합 내지 해소되는 상황일 것

부동산 지인의 지인 빅데이터 탭의 미분양을 확인합니다. 미분양이 다 해소됐네요. 합격입니다.

(4) 주요 일자리에 출퇴근 가능한 입지

  청주시 서원구 같은 경우, 산업지대로 자동차 20분 정도면 출퇴근 가능합니다. 수도권의 경우 지하철이 중요하지만, 지방은 대중교통이 불편해서 자차로 직주근접을 파악합니다. 

(5) 주위에 백화점, 마트, 병원 등이 가까운 입지

  서원구 가경동에 버스터미널, NC백화점, 병원 등이 있어 살기 불편하지 않습니다. 합격

(6) 학원가 및 학군이 있는 입지, 젊은 사람들의 비중이 높은 입지

  호갱노노 사이트를 통해 학원가를 찾습니다. 개신동에 학원가가 있고, 맘카페에 검색해보니 청주 내에서 개신동 학군도 좋은 평판을 얻고 있었습니다. 그래서 저는 청주 개신 푸르지오가 좋아 보이네요. 네이버 부동산에 검색해보니 전세 2억 2천만원이 세팅된 2억 6천만원짜리 매물이 있었습니다. 제가 여유자금만 있었다면 매수했겠네요 ㅎㅎ

(7) 매수는 비수기(6~8월, 12~2월), 매도 및 전세 세팅은 성수기(3~5월 9~11월)

  만약 전세 만기가 비수기에 잡힌다면, 처음에 계약할 때 전세 2년이 아닌 2년 3개월 등으로 계약하여 다음 전세 계약을 성수기에 할 수 있도록 합니다.

  책을 실제로 읽으면, 평범한 직장인이 셨던 너나위님이 어떻게 부동산 투자자로 거듭났는지에 대한 스토리, 본문에서 자세히 다룰 수 없던 여러 꿀팁들이 녹아져 있습니다. 시간이 나시면 실제 책을 읽어보시는 것을 추천드립니다. 마지막으로 너나위님의 추천 도서를 적으며 글을 마무리하겠습니다. 감사합니다.

1. 나는 부동산과 맞벌이 한다 - 너바나

2. 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 - 쏘쿨

3. 부동산 투자의 정석 - 김원철

4. 나는 마트 대신 부동산에 간다 - 김유라

5. 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 - 이현철

6. 지방도시 살생부 - 김동우