부동산 필승공식으로 '애국 적폐' 되기 (부동산 투자 필승 공식 - 숙주나물)
숙주나물님은 제가 유튜브 후랭이tv에서 알게 된 분입니다. 게임 디자이너 출신 부동산 투자자이신데, 말을 되게 재밌게 하시더라고요 ㅎㅎ. 블로그를 구독하던 와중에 이번에 새 책을 내셨습니다. 앞으로 부동산 네임드가 되길 기원하며 숙주나물님의 신간 '부동산 투자 필승 공식' 리뷰 시작하겠습니다.
저자는 2015년에 부동산 투자를 시작하였다고 합니다. 처음 배운 지식을 빨리 써먹고 싶어 그때 서산의 한 아파트에 투자를 했다고 하는데요...
이후 8000만원에 매수한 아파트가 4000만원까지 반토막이나 큰 곤경에 빠지셨다고 합니다. 보통 사람이라면 이런 실패 후 다시는 부동산을 쳐다보지 않았겠지만, 숙주나물님은 자신의 실패를 철저히 복기한 후 부동산 필승 공식을 완성하셨습니다. 우리는 저자의 시행착오 끝에 나온 필승 공식을 받아먹기만 하면 되죠. 그럼 이제 '부동산 필승 공식'을 알아보도록 하겠습니다.
1. 최근 3년간 가장 수익율이 안 좋은 지역으로 필터링하라
인간에게는 최신성 편향이 있습니다. 바로 최근에 일어난 일이 앞으로 쭉 이어질 것이라고 생각하는 것이지요. 부동산 시장에 대입하자면 최근 많이 오른 지역은 앞으로 더 오르고, 떨어진 지역은 계속 떨어질 것이라고 생각하는 것입니다. 이런 최신성 편향 때문에 근래에 수익률이 저조한 지역은 저평가 상태일 확률이 높습니다. 따라서 저자는 최근 3년 수익률이 안 좋은 지역을 눈여겨봅니다.
최근 3년 수익률을 확인할 수 있는 방법은 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr/rone/resis/common/main/main.do)에 방문하는 겁니다. 이후 메인 페이지에 있는 공동주택 실거래가격지수에 들어가시고 아래 빨간색 순서로 클릭하시면 됩니다.
위 그래프를 보면 지방이 최근 3년 대비 수익률이 많이 낮은 편을 볼 수 있습니다. 경북, 경남, 제주, 충북이 저평가되어 있네요.
2. 인구가 많은 지역에 투자하라
저자는 최대한 인구가 많은 지역에 투자하는 것을 권합니다. 최소 30만 이상의 인구를 가진 지역에 투자해야 합니다. 또한 같은 조건이라면 인구가 더 많은 지역을 고르는 겁니다. 인구가 많을수록 잠재적 수요자들이 많기 때문에 사고팔기가 좋습니다.
저자는 아래의 지역 정도만 투자하고, 그 아래의 인구가 너무 적은 지역은 투자를 권하지 않습니다.
서울, 경기(서울 및 경기 산업단지에 1시간 이내 출근 가능 지역), 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 울산, 광주) 강원(원주, 춘천, 강릉) 충북(청주, 충주) 충남(천안, 아산, 당진, 서산) 전북(전주, 익산, 군산) 전남(여수, 순천, 광양) 경북(경산, 포항, 구미) 경남(창원, 김해, 양산, 진주)
3. 향후 2~3년간 공급이 부족한 지역을 사라
부동산 지인, 아파트 실거래가 사이트에 들어가서 투자할 지역의 향후 공급을 살펴봅니다. 다만 저자의 생각과 제 생각의 다른 점은 지방의 공급과 수도권의 공급은 다르다는 점입니다.
지방 같은 경우 대략적으로 해당 지역의 인구수 대비 0.5%를 수요로 잡습니다. 이에 비해 과도한 물량이 쏟아진다면 투자를 서두르지 않아야 합니다. 위의 서산의 경우 적정 수요량보다 훨씬 많은 4천세대(2017), 6천세대(2018)의 공급이 있었습니다. 그래서 숙주나물님이 투자한 아파트 가격이 반토막이 나게 된 것입니다. 과거 데이터를 돌려봐도 지방 아파트의 공급량과 가격은 유의미한 음의 상관관계가 있습니다. 그래서 지방이나 경기도의 화성, 평택, 오산같이 독립적인 도시 생활권 같은 경우는 공급량을 유심히 체크하셔야 합니다.
다만 수도권의 경우 2500만명의 인구가 사는 만큼, 시장의 사이클이 굉장히 깁니다. 특히 서울의 경우 2017~2020년까지 매년 4만 세대 이상의 공급이 이루어졌지만 아파트 가격은 급등하였고, 1만 5천 세대 정도의 공급이 있었던 2011~2013년에는 아파트 가격이 흘러내렸습니다. 즉 수도권은 공급 만으로 가격을 설명할 수 없는 시장입니다. 따라서 향후 공급량이 많다고 무턱대고 아파트를 매도하기보다는, 다양한 변수들(전세비율, 미분양 물량 등)을 고려하여 판단하여야 합니다.
그래서 저는 수도권 시장과 지방 시장을 분리하는 것이 좋아 보입니다. 지방 같은 경우 향후 공급량을 체크하며 샀다 팔았다를 하여 수익을 챙겨야 하는 시장입니다. 수도권 같은 경우 장기적 우상향이 확실하기 때문에 만약 수도권에 등기를 치셨다면 이후 자신의 입지와 상위 입지 간의 가격 추이를 유심히 보아야 합니다. 시장이 흔들려 자신의 입지와 상위 입지의 가격 차이가 줄어든다면 그때 상위 입지로 꾸준히 갈아타는 전략이 좋아 보입니다.
4. 비싼 아파트를 사라
일자리, 교통, 교육, 학군, 인프라 등은 아파트 가격에 다 녹아 있습니다. 그래서 크게 머리를 쓰지 않아도 어느 지역이건 가장 비싼 아파트가 제일 좋은 입지라는 것입니다. 책에는 "물리더라도 최고에 물리는 것이 낫다"라는 표현이 있습니다. 자신이 감당할 수 있는 금액 내에서 가장 좋은 아파트를 사는 것을 추천합니다.
5. 정부 정책을 유심히 모니터링하라
정부의 부동산 세제가 굉장히 많이 바뀌고 있는 요즘입니다. 그래서 예전 세금 지식으로 부동산 투자를 하면 큰 손해를 볼 수도 있지요. 항상 변경된 부동산 세제를 체크하는 습관이 필요합니다.
제가 위에 쓴 내용은 책의 '필승공식'을 다룬 내용입니다. 다만 여러분들도 아시다시피 모든 투자는 방법론보다 '마인드'가 훨씬 중요하다는 것을 아실 것입니다. 책 안에는 평범한 월급쟁이였던 저자가 부동산 투자에 뛰어들었다 망했지만, 이를 이겨내고 결국 부동산 순자산 25억 이상을 달성해낸 스토리를 재미있게 풀어내었습니다. 또한 저자가 시행착오를 겪으며 알아낸 투자자가 갖추어야 할 마음가짐 부분도 인상적이었습니다. 일독을 강추드립니다~