7. 부동산 투자자를 위한 4계절 포트폴리오 비율 공개
이번 글에서는 제가 실제로 투자하고 있는 부동산 투자자용 4계절 포트폴리오 비율을 공개하겠습니다.
아무래도 부동산 투자를 염두해 둔 포트폴리오다 보니, '안전성'에 큰 무게를 실었습니다. 안전자산 비율이 높아 장기적 연복리 수익율(6~7%)은 낮습니다.
하지만 우리는 부동산 투자가 메인이기 때문에 낮은 수익율은 문제가 되지 않습니다. 부동산 침체기 때 A급 입지 부동산을 갭투자 해놓으면 자산을 1.5~2배 튀길 수 있기 때문입니다.
또한 저는 환전하기 귀찮고 시간대도 애매한 미국 ETF 직접투자를 하지 않습니다. 최대한 국내 상장 ETF를 활용해 포트폴리오를 구성할 예정입니다. 물론 국내 상장 ETF로 4계절 포트폴리오를 완벽하게 구현할 수는 없습니다.
그러나 자산배분 투자는 다이어트와 비슷합니다. 다이어트를 하는 수많은 복잡한 방법이 있지만 본질은 1) 적게 먹고, 2) 많이 움직이면 됩니다. 자산배분도 정교하게 하려면 끝이 없습니다. 그래도 본질은 상관관계가 낮은 자산들을 분산투자하면 장기적으로 안정적 수익을 볼 수 있습니다.
아래는 ETF명과 비율입니다.
| ETF 이름 | 비율 | 비고 |
| KODEX 미국채 10년선물/ TIGER 미국채 10년 선물 | 50% | |
| ARIRANG 미국 장기 우량 회사채 | 5% | |
| KODEX 미국 달러 선물 | 5% | |
| KODEX 선진국 | 15% | |
| TIGER 200 ETF | 5% | |
| TIGER 차이나CSI300 | 5% | |
| KOSEF 인도Nifty50(합성) | 5% | |
| KRX금시장 | 5% | ※ 증권 계좌 기타시장에 금현물 거래를 할 수 있습니다. 수수료가 가장 싸서 추천드립니다. |
| TIGER 글로벌자원생산기업(합성 H) | 5% | ※ 원자재 선물에 투자하기에는 롤오버 비용이 커 원자재 기업에 투자하는 ETF로 대체하였습니다. |
1) 안전자산 :
미국국채+미국달러 선물로 구성하였습니다. 미국 달러 선물을 섞은 이유는 미국 국채와 미국 달러 선물이 서로 다른 방향으로 움직일 때가 있기 때문입니다. 리스크 분산 차원에서 미국 국채만 구성하지 않음을 알려드립니다.
2) 공격자산 :
주식은 포트폴리오의 30%를 차지합니다. 미국, 유럽, 일본과 같은 선진국 기업들을 포함하는 KODEX 선진국에 15%, 나머지 15%는 이머징국가인 한국, 중국 인도에 동일 비중으로 실었습니다. 전세계주식 시가총액 비율대로 하자면 선진국 주식이 20%, 그외 10%가 되어야 합니다. 하지만 저는 선진국 주식 대비 이머징 주식이 저평가 되어 있다고 보아 비중을 상향하였습니다.
미국장기우량회사채는 인플레이션 시기에 좋은 자산군입니다. 인플레를 대비하기 위해 5% 편입하였습니다.
3) 원자재
수수료가 가장 싼 KRX금시장의 금 5%, 국내에서 원자재 ETF를 대체할 수 있는 TIGER 글로벌자원생산기업(합성 H)를 편입하였습니다.
1986~2020년까지의 위 포트폴리오의 백테스트 결과는 다음과 같습니다.(원자재에 대한 장기데이터가 없어서 원자재는 금으로 대체하였습니다.)
동그라미 친 부분은 대한민국 부동산의 침체장입니다. 이때 만약 4계절 포트폴리오로 자산을 굴리고 있었다면, 부동산 침체장 때 오히려 돈을 벌고 있는 거죠. 이후 포트폴리오를 현금화해서 저평가된 부동산을 줍줍하면 됩니다. 물론 부동산 시장에 대한 꾸준한 공부는 필수입니다!
다만, 저도 포트폴리오를 구성하면서 고민했던 부분이 있었는데요. 과연 제로금리시대에 채권 비중을 50%나 가져가도 괜찮을까 였습니다. 4계절 포트폴리오의 창시자 레이 달리오는 이에 대비해 물가연동채권인 TIPS를 포트폴리오에 넣으라고 하였는데요. 이에 대한 제 생각을 다음 글에 다루어보고자 합니다. 감사합니다.