상승장과 하락장 모두 벌 수 있는 부동산 개론 (부동산 투자 이렇게 쉬웠어?-부룡) 2단계 : 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라

2. 부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!

 

 1) 매수 단계시 주의 사항

  부동산 선정 시, 입지가 좋은 코너에 있는 부동산을 선택하는 것이 좋습니다. 비싼 월세를 감당하고서라도 충분히 영업을 잘하시는 중개인일 확률이 높기 때문입니다.

 

  부동산을 계약시에는 거래 당사자의 인적사항을 정확하게 확인합니다. 주민등록증이나 운전면혀증의 소유주와 등기부 등본 갑구에 나오는 소유주와 일치하는지 필수적으로 확인합니다. 만약 소유주가 아닌 제3자가 온다면, 소유주의 인감 증명서와 위임장을 수령하고, 대리인의 신분도 철저히 파악해야 합니다.

 

  전세를 줄 때 계약서에 1. 현 시설물 상태의 계약이며 파손 시 임차인은 원상복구 해야 한다

2. 임대차 기간 만료 시 시설물 점검을 위하여 임대 보증금 일부(금 오십만 원)를 잔금 후 일주일간 보관하며, 새로운 임차인이 시설물 점검 시 이상없음을 확인하고 지급한다. 라는 특약을 넣습니다. 또한 계약금, 중도금, 잔금을 입금하기 전에 꼭 등기부등본을 확인하여 추가로 대출을 받지 않았는지 확인해야 합니다.

 

 2) 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 법

  A. 먼저 임장을 통해 해당지역의 입지분석(역과 가기 편한지), 시세 파악, 하자여부를 확인합니다.

 

  B. 초중고가 몰려있는 학군지(대치,목동,중계 등)들은 이미 가격이 비싼 경우가 많습니다. 침체장(주택 매수 심리가 약할 때)일 때 진입하는 것을 고려해봅시다.

 

  C. 서울 3도심 접근이 가능한 역세권중 <국가철도망 구축 계획>에 유의미한 예산이 배정된 역세권, 이때 경전철 보다는 중전철, 지상철보다는 지하철을 우선으로 합니다. 역세권 투자시 3승 법칙이 있습니다.(국가철도망 구축 계획->준공->착공) 각 시기마다 아파트 값이 오른다는 법칙입니다. 계획이 확정된 이후 들어가도 충분히 먹을 수 있으므로, 계획 확정 후 급매물을 노려봅시다.

 

 3) '저평가 부동산'에 투자하는 법

  A. 전세비율로 저평가 부동산 찾기 

  전세는 투자수요와 다르게 본질적으로 실수요 입니다. 따라서 전세비율이 상승한다는 신호는 입지의 가치가 시장에서 인정받는다는 뜻이기 때문에 주의 깊게 보아야 합니다. 특히 전세비율이 60%에서 서서히 상승하는 시점을 눈여겨봐야합니다.

 

  전세비율이 60%를 넘어가고, 앞으로 시장에 전세 공급이 부족할 것 같을 때 A->B->C급 입지 순으로 시장에 진입하는 것이 좋습니다. 여기서 A,B,C는 상대적인 개념입니다. 자금이 허락하는 하는 그 입지 안에서의 A급 입지를 전세끼고 매매를 추천드립니다(강남이 어렵다면 목동이나 마포의 A급 단지).

 

  이후 전세비율이 75%~85%로 전세공급이 상당히 부족할 때에는 갭매우기 현상이 일어납니다. 점점 C급 입지의 아파트 까지도 오르는 시기입니다. 이때 주의할 점은 수요가 받쳐주지 않는 C급입지의 아파트를 무리하게 매수하는 것입니다. 해당 지역의 수요가 받쳐주지 않는다면 투자수요의 전세 공급 폭탄으로 인해 역전세가 및 매매가격 하락을 경험할 수 있습니다.

 

 B. '지역 변화'를 기준으로 저평가 부동산 찾기

  국토종합개발계획, 국가철도망 구축 계획을 유심히 지켜보다가 앞으로 좋아질 지역에 미리 들어가는 방법입니다. 2014년 당시 구리시 갈매, 남양주의 다산신도시는 분양을 각각 평당 1100만원, 990만원에 분양하였습니다.

 

  그때에는 교통이 불편하였기 때문에 해당 가격이 이해가 되는 수준이었습니다. 하지만 그때 당시 국가철도망 구축 계획을 보면 8호선 별내 연장이 확정이 되어있었습니다. 위 두 지역은 8호선이 연장된다면 강남으로의 접근성이 획기적으로 좋아집니다. 개발계획을 통해 미래에 좋아질 지역을 들어가 봅시다.